1.奧運(yùn)會和短期租賃
2020年奧運(yùn)會之前，旅游熱潮涌動，而沒有足夠的酒店來滿足需求，這為Airbnb類型的租賃業(yè)務(wù)打開了大門。雖然這項冒險可能會有風(fēng)險，但對于某些人來說，利潤值得冒險。例如，東京附近的一家旅館每人每晚收費(fèi)18，000日元，而短期出租業(yè)主的第一人稱收費(fèi)10，000日元，每增加一位客人收取2，500日元，因此理論上可以有5個人在那住一個人在一家酒店的形象。他的一個單位是30平方米的一居室公寓，他以1000萬日元的價格購得。該單位的租金市場價格為每月80，000日元，但他將其出租給了Airbnb會員，平均每月收入為410，000日元?？鄢M(fèi)用和貸款付款后，他每年可獲得25％的投資回報率。
不幸的是，盡管收入有可能比長期租賃方法更有利可圖，但這并不是那么簡單。根據(jù)政府的規(guī)章制度，只有管理短期住宿建筑群的大型房地產(chǎn)集團(tuán)才能在短期住宿市場領(lǐng)域占據(jù)主導(dǎo)地位，從而將東京和周邊地區(qū)的私人運(yùn)營商和小型公司趕出市場。此外，新法規(guī)賦予地方市政當(dāng)局在任何時間允許或停止短期租金的完全酌處權(quán)，原因可能與該地區(qū)居民的抱怨相對微不足道。
有兩種解決方案：解決短期停留立法限制的一種選擇是擁有整個結(jié)構(gòu)-無論是房屋還是小型建筑物-并將您的租賃期限設(shè)置為一個月或更長。作為建筑物所有者，您無需遵守建筑物管理部門的限制。第二種選擇是申請酒店執(zhí)照，自2016年以來，這種執(zhí)照變得更便宜，更容易。最低要求是五個獨(dú)立的單元。政府放寬了以前對有人值班的接待臺的要求。
2.稅前凈收益
您可以期望什么類型的產(chǎn)量？在日本各地，您可以找到收益率較高的物業(yè)，根據(jù)地區(qū)的不同，其稅前凈利潤在6％至12％之間。東京中部的房產(chǎn)通常為4％至5％，而郊區(qū)則最多為6.5％。請記住，東京的所有稅前凈值超過6％的物業(yè)，其吸引力可能都較弱，例如沒有電梯的四到五層樓，或者到最近的火車站或巴士站步行超過15分鐘。如果您對川崎，橫濱或千葉地區(qū)（成田機(jī)場所在的地區(qū)）等衛(wèi)星城市開放，則可能會發(fā)現(xiàn)凈稅前收益接近8％至9％。
注意日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人列表上的”凈收益“，而不是”稅前凈收益“，該收益不包括購買成本（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用，購買稅，法律和注冊費(fèi)用，買方代理費(fèi)或保險），最高可以達(dá)到購買價格的15％到20％，收益還可能不包括物業(yè)管理費(fèi)（租金總收入的5％到6％）。
3.轉(zhuǎn)租
投資東京房地產(chǎn)的好處之一是，與該國其他地區(qū)相比，該市擁有更多可能獲得轉(zhuǎn)租合同的選擇。轉(zhuǎn)租提供了穩(wěn)定和定期租金支付的好處，而無需使用物業(yè)經(jīng)理或擔(dān)心租戶不付款，盡管這種情況在日本很少見。如果轉(zhuǎn)租公司不想再續(xù)訂租約，或者想少付錢，則可以隨時返回標(biāo)準(zhǔn)租賃。
4.分散風(fēng)險
總而言之，就租賃現(xiàn)金流量而言，日本房地產(chǎn)市場是一個非常龐大，活躍且健康的市場，并且過去幾年來，頂級物業(yè)的價格在很長一段時間內(nèi)也首次出現(xiàn)上漲。市場有機(jī)會適應(yīng)個人標(biāo)準(zhǔn)。為了最大程度地降低風(fēng)險并獲得最大的利潤，使您的投資組合多樣化可以包括從東京的6％到受歡迎的衛(wèi)星城市的中途和有吸引力的工業(yè)城鎮(zhèn)的12％的各種持股。
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