伊斯坦布爾房價過往10年保持每年9.1%的符合增長率，累計房價漲幅達到200%；過往10年土耳其里拉相對美元貶值近70%，其中18年暴跌39%，這給海外投資者低價買入土耳其房產提供了機會；土耳其新一代年輕且受過教育的勞動力主要集中在伊斯坦布爾，且每年大約有20萬人搬到伊斯坦布爾，確保對高品質住宿的持續(xù)需求；
土耳其計劃在2023年之前將伊斯坦布爾打造成為全球金融中心，大量外國投資公司、全球集團公司及銀行等金融機構陸續(xù)在此開設分部；土耳其政府于2012年推出20年的城市重建計劃，拆遷約700萬幢樓宇重建抗震建筑物，并不斷加大基礎設施的投入；伊斯坦布爾第三機場第一期已經開放，未來十年內有望容納2億旅客，成為提高周邊房價的推動力；
2018年11月，世界城市排名發(fā)布，伊斯坦布爾進入世界一線城市行列，其一流的便利設施、娛樂設施、學校和醫(yī)療保健設施可以與世界上最現(xiàn)代化、最受歡迎的城市相媲美；投資25萬美金可獲得土耳其護照，土耳其為歐盟的預選成員國，未來有加入歐盟的可能性。
二、經濟發(fā)展
2.1宏觀指標分析
過往十年土耳其GDP平均增速為5.2%（歐美發(fā)達國家維持在1%-2%，中國印度維持在6%-7%），2018年土耳其里拉暴跌，GDP增速下降至3.5%（調整后為2.6%），為2015年以來最低。據(jù)土耳其統(tǒng)計局數(shù)據(jù)所得，2018年4季度GDP為全年最低的-3%，下降趨勢依然明顯。
2018年通貨膨脹率為20.3%，遠高于之前水平，原因在于物價、房價等消費支出的提高，高力國際預測2019年通脹率仍保持在較高水平，2020年恢復至2018年前水平。
過往十年失業(yè)率始終保持在10%上下，相比歐洲發(fā)達國家平均5%的失業(yè)率略高，2018年失業(yè)率為11.2%，高力國際預測2019-2020年失業(yè)率會繼續(xù)上升。
2.2人口增長及結構
據(jù)統(tǒng)計，土耳其人口數(shù)為8081萬（2018年），土耳其的人口增長保持每年1.5%的增長率。
人口結構十分年輕，全國一半的人口在30歲以下，是歐洲所有國家中年輕人口最多的國家。
伊斯坦布爾人口為1500萬，占全國人口的18.75%，且每年大約有20萬人搬到伊斯坦布爾，其中大部分都是來工作的年輕專業(yè)人士，其對房產品質有著較高的要求。
每年到土耳其旅游的人數(shù)逐年增加，18年到達歷史頂峰的1340萬人次，將會為土耳其的租房市場帶來巨大需求。
2.3伊斯坦布爾城市介紹
伊斯坦布爾是土耳其經濟生活的中心，地處國際陸上和海上貿易路線的交界位置。
伊斯坦布爾工業(yè)布局多元化，主要以生產橄欖油，煙草，運輸車輛，和電子產品為主，國民生產總值占全國的21.2%。
伊斯坦布爾是土耳其最大的海港和工業(yè)中心，該市擁有土耳其55%的貿易額，貢獻土耳其40%的稅收。
2018年11月，世界城市排名發(fā)布，伊斯坦布爾進入世界一線城市行列，政府未來規(guī)劃打造成為全球金融中心。
三、投資移民政策
為了吸引國外投資者，土耳其政府于2017年1月出臺了移民新政，即在土耳其購買價值至少100萬美元的房產的外國人可獲得土耳其的公民權。
2018年初，土耳其貨幣里拉暴跌，引發(fā)了土耳其對經濟的擔憂，為了刺激當?shù)亟洕?，土耳其政府?018年9月將投資門檻從100萬美金降低至25萬美金，且持有房產3年后即可出售。
四、房產市場
4.1房產銷量及分布
根據(jù)土耳其數(shù)據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2018年土耳其房產銷量約137.5萬套，同比2017年減少2.4%。但受貸款利率上升的影響，全國貸款購房數(shù)約27.7萬套，同比下降41.5%，貸款比例由2017年的34%下降至20%。
全國房產銷量排名第一位的是伊斯坦布爾，2018年銷售房產23.4萬套，銷量緊隨其后的兩個城市為安卡爾和以茲莫爾。
4.2海外房產銷售
TURKSTAT(土耳其統(tǒng)計局)公布的結果顯示，2018年土耳其海外購房者數(shù)量為39663套，同比2017年增長78%，占比全部銷量的2.89%。其中伊斯坦布爾海外購房者數(shù)量為14270套，同比2017年增長74%。
全國海外房產銷售40%來自中東國籍，來自俄羅斯、德國和英國的國民也是土耳其購買房產的十大外國人之一。
4.3房價走勢
伊斯坦布爾房產價格以2010年為100基點，2018年底的房產價格指數(shù)高于300，房產8年內的房價漲幅高于200%，年化復合增長率為9.1%。
根據(jù)土耳其房產銷售網站展示房產所得，伊斯坦布爾市區(qū)公寓均價在9000-17000/平米人民幣不等，靠近新機場附近的公寓均價在6500-9000/平米人民幣左右。
由于建造過程中的原材料價格因里拉貶值而上漲，2018年土耳其建造成本指數(shù)為182.57，相比2017年增長32%，相比2011年增長240%，與8年間的房價漲幅相似。過去十年，土耳其里拉/人民幣匯率從2010年的4.5下降到2018年底的1.15，里拉對人民幣暴跌70%。
4.4伊斯坦布爾房產租金收益
2018年，伊斯坦布爾酒店平均入住率上升至71.5%，同比2017年上漲13%，酒店平均房價為344里拉，同比2017年上漲25%（不考慮外匯波動因素）。
4.5伊斯坦布爾房產貸款情況。
土耳其房產允許外國人進行貸款投資，房價的70%可以使用貸款，貸款利率在2018年之前一直維持在年化12%左右，2018年5月份里拉暴跌開始后出現(xiàn)明顯上升，至2018年底上升至月息2.2%，即年息26%。
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