然而，由于通脹持續(xù)居高不下，實際房價增長要溫和得多，截至2021年第一季度的一年內(nèi)為13%。然而，這仍然是過去十年實際房價增長最強勁的同比增長之一。
按季度計算，全國房價在2021年第一季度上漲了4.3%，但經(jīng)通脹調(diào)整后實際上沒有變化。
在土耳其的主要城市：
在土耳其最大的城市和最昂貴的住房市場伊斯坦布爾，截至2021年第一季度的一年中，平均房價上漲了20.8%，達到每平方米6,312土耳其里拉（782美元）。經(jīng)通脹調(diào)整后，房價同比小幅上漲4.5%。
在該國首都安卡拉，房價在2021年第一季度同比上漲28.3%（通脹調(diào)整后為11%），平均每平方米為2,972土耳其里拉（368美元）。
在該國第三大城市伊茲密爾，房價在2021年第一季度同比上漲近40%（通脹調(diào)整后為21%）至每平方米4,911土耳其里拉（608美元）。
土耳其的住房市場主要受到當?shù)匦枨蟮耐苿印Ｓ捎谂c冠狀病毒相關的限制措施，去年外國投資下降。
根據(jù)土耳其統(tǒng)計局(TurkStat)的數(shù)據(jù)，2020年土耳其的房屋銷售總量增長11.2%至近150萬套，而2019年和2018年同比分別下降1.9%和2.4%。伊斯坦布爾的房屋銷售增長了11.5%，安卡拉的房屋銷售增長了18.6%。
根據(jù)土耳其統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，由于冠狀病毒的限制，2020年外國房屋購買量同比下降10.2%至41,298套，在2017-19年期間每年增長超過38%。
為了進一步鼓勵外國購買，2021年3月，土耳其里拉兌美元匯率較一個月前下跌近8%，至每1美元土耳其里拉7.68土耳其里拉，此前埃爾多安出人意料地解雇了央行行長納奇·阿格巴爾，除了過去三年貨幣貶值50%之外。對于外國人來說，貨幣貶值意味著房地產(chǎn)市場的價格非常有吸引力，吸引了許多來自海灣地區(qū)的買家。
“以美元計算的房產(chǎn)價值很低，”孟買愛德大學RICS建筑環(huán)境學院房地產(chǎn)學院的PritiPandey說。“土耳其政府決定將豪宅稅的征收時間推遲一年至2021年，這對房屋需求產(chǎn)生了積極影響，盡管Covid形勢確實對投資采取了謹慎的態(tài)度。”
然而，由于利率仍然居高不下，并且豪宅稅現(xiàn)已生效，預計土耳其的房地產(chǎn)市場今年增長將放緩。
土耳其的經(jīng)濟在2020年增長了1.8%，成為全球少數(shù)幾個避免因COVID-19大流行而出現(xiàn)收縮的國家之一。增長主要是由2020年中期信貸激增推動的，國有銀行的貸款在2020年幾乎比去年同期翻了一番。
預計今年經(jīng)濟增長將加速，國際貨幣基金組織(IMF)預測將增長6%——比世界銀行估計的5%增長略樂觀。
豪宅稅開始實施
豪宅稅和其他稅收措施于2021年1月生效。對價值超過500萬土耳其里拉（619,000美元）的住宅征收。
有一些豁免。這些誰擁有唯一一個住宅將不會受到上述稅收。此外，擁有多于一處住宅的人，不會以價值最低的住宅繳納豪宅稅。
在2020年爆發(fā)后，需求現(xiàn)在正在下降
根據(jù)土耳其統(tǒng)計局(TurkStat)的數(shù)據(jù)，2020年土耳其的房屋銷售總量增長11.2%至近150萬套，而2019年和2018年同比分別下降1.9%和2.4%。
在土耳其的主要城市：
在占交易份額18%的伊斯坦布爾，房屋銷售同比增長11.5%至265,098套。
在占市場份額10%的安卡拉，房屋銷售數(shù)量同比增長18.6%至157,095套。
在占市場6%的伊茲密爾，房屋銷售同比飆升18%至93,457套。
在占據(jù)3.7%市場份額的布爾薩，房屋銷售同比增長10.6%至55,222套。
在占據(jù)4.3%份額的安塔利亞，房屋銷售數(shù)量同比下降2.1%至63,898套。
然而，在2021年第一季度，土耳其的房屋銷售交易量下降至263,050套——比上一季度下降22%，比去年同期下降23%，原因是利率大幅上升和豪宅稅法生效。
外國購房者在大流行中下降
在大流行之前，外國買家一直在購買大量土耳其房產(chǎn)，這反映了海灣旅游業(yè)的大幅增長。由于里拉貶值，土耳其吸引了游客。伊斯坦布爾現(xiàn)在到處都是阿拉伯游客，它就像一個海灣城市，商店里說阿拉伯語，餐廳迎合海灣口味。
根據(jù)土耳其統(tǒng)計局(TurkStat)的數(shù)據(jù)，2017年至2019年期間，外國房屋購買量增加了一倍多，達到近46,000套。在此期間，伊朗人和伊拉克人占外國采購總額的近三分之一。
“伊朗人將土耳其視為重要的避風港，”房地產(chǎn)投資公司NevitaInternational的FarukAkbal說。“他們也覺得在文化上與這個國家很親近。”
大多數(shù)外國買家在伊斯坦布爾購買住宅，約占年度總銷售額的46%，其次是安塔利亞(20%)、安卡拉(6%)和布爾薩(5%)。
然而，去年旅游業(yè)和世界各地旅行陷入停滯，導致外國購房下降10.2%，今年外國需求繼續(xù)疲軟。2021年第一季度，土耳其的外國房屋購買量再次同比下降9.7%，至9,992套。
外國房屋所有權規(guī)則放寬
直到2002年，土耳其房地產(chǎn)市場才首次向外國買家開放。但他們只被允許在少數(shù)地區(qū)購買房產(chǎn)，根據(jù)“互惠條款”，只有允許土耳其公民享有互惠權利的國家的國民——如英國、德國和荷蘭——才被允許購買房產(chǎn)。2005年，這些區(qū)域被廢除，但互惠仍然存在。
互惠要求終于在2012年8月被廢除，從那時起，來自183個國家的國民被允許在土耳其購買房產(chǎn)。中國、俄羅斯、印度和海灣阿拉伯國家的國民以前因互惠規(guī)則而被禁止，現(xiàn)在被允許。外國人可以在未經(jīng)特別許可的情況下購買的土地面積從2.5公頃增加到33公頃。
數(shù)以萬計的外國人在土耳其成功收購了房產(chǎn)，尤其是在馬爾馬拉和地中海地區(qū)，土耳其的主要金融和旅游中心。
伊斯坦布爾亞洲承包商協(xié)會負責人MelihTavuk?uo?lu表示：“監(jiān)管放寬對外國人獲得土耳其公民身份的要求、土耳其里拉兌其他貨幣的波動以及對外國人的增值稅豁免有助于刺激銷售?！?br />
自2017年1月以來，土耳其已通過各種方式向外國人授予公民身份，其中包括購買價值至少100萬美元的財產(chǎn)。2018年9月出臺了新規(guī)定，削減了土耳其公民所需的投資金額：
現(xiàn)在購買價值至少250,000美元的房地產(chǎn)即可獲得公民身份。
或50萬美元的固定資本投資
或者在土耳其銀行賬戶中至少保留500,000美元至少三年，低于之前的300萬美元上限；
或者創(chuàng)造50個工作崗位，低于100個工作崗位。
2017年，政府推出了其他措施來吸引外國購房者：
土地注冊處的地契費用從2%減少至1.5%，由買方和賣方共同支付（或總共約3%）。
購買土耳其房產(chǎn)但不住在土耳其的業(yè)主免征增值稅，條件是他們用外幣支付房產(chǎn)。購房者還必須在購買后持有該物業(yè)12個月。
“承諾出售協(xié)議”的印花稅從0.95%降至0%。
然而，在2020年，在一些公眾??壓力下，有傳言稱政府計劃將房地產(chǎn)投資要求提高到50萬美元。
伊斯坦布爾的租金收益率并不有吸引力
土耳其的租金收益率并不那么有吸引力。根據(jù)全球房地產(chǎn)指南的研究，伊斯坦布爾的總租金收益率從1.81%到4.71%不等。貧困地區(qū)的租金收益率高于富裕地區(qū)，在這些地區(qū)，租金收益率可以超過4.5%。
在伊斯坦布爾最具吸引力的地區(qū)之一貝西克塔斯，租金收益率從1.93%到2.81%不等。
在Bakirkoy區(qū)，租金收益率從2.2%到3.56%不等。
在Beyoglu，一個更“以工作為導向”的地區(qū)，總租金收益率從3.06%到4.71%不等。
在Kadikoy，公寓租金收益率從3.26%到4.04%不等。
在Sisli區(qū)，租金收益率從3.04%到4.62%不等。
在Sariyer區(qū)，租金收益率從1.81%到3.24%不等。
按揭貸款激增
在政府去年的貨幣擴張政策的推動下，土耳其的住宅抵押貸款市場正在強勁擴張——該政策被用作避免冠狀病毒引起的經(jīng)濟衰退的快速解決方案。根據(jù)土耳其共和國中央銀行(CBRT)的數(shù)據(jù)，繼2020年增長36.4%之后，2021年4月，未償還住房貸款同比增長近30%，達到2523.4億土耳其里拉（314.1億美元）。
在過去的十二年中，土耳其的住房貸款從2005年的約124億土耳其里拉（15.4億美元）增加到2020年的2530億土耳其里拉（313億美元），或從2006年到2017年平均每年增長23.5%.2020年抵押貸款市場占GDP的5%。
土耳其的貨幣和債務危機
2008年的全球危機導致土耳其房價下跌14.65%（通脹后），然后在2009年下跌2.82%，2010年下跌3.54%，2011年下跌2.39%。市場隨后在2012年至2016年間飆升，主要是由于崛起的中產(chǎn)階級首次獲得抵押貸款。
由于經(jīng)濟和政治動蕩，包括恐怖襲擊和政治不確定性，房價在2016年政變企圖后開始放緩。伊斯坦布爾的主要市場在2016年尤其受到影響，主要是由于土耳其里拉的大幅貶值。2017年和2018年房價繼續(xù)放緩。
然而，總統(tǒng)雷杰普·塔伊普·埃爾多安（RecepTayyipErdogan）為應對多重危機，不斷擴大土耳其經(jīng)濟。他需要營造一種感覺良好的氛圍，才能在2017年修改憲法，并在2018年贏得總統(tǒng)大選。但踩在經(jīng)濟加速器上引發(fā)了問題——經(jīng)濟過熱、高通脹、經(jīng)常賬戶赤字、債務積累和貨幣貶值——這最近需要中央銀行采取嚴厲措施。高利率和經(jīng)濟抑制對經(jīng)濟產(chǎn)生了一直以來的影響，結果之一是房地產(chǎn)價格下跌。
埃爾多安總統(tǒng)長期以來對貨幣政策持有古怪的看法，認為通貨膨脹是由高利率引起的，他稱之為“萬惡之母”。他的觀點嚇壞了貨幣當局，結果是通貨膨脹，推低了里拉。
這具有諷刺意味，因為埃爾多安在任期間開始顯著展示財政正統(tǒng)觀念，導致住房貸款利率從2002年的平均48.43%急劇下降至2013年的9.7%——這是土耳其正發(fā)黨政府的巨大成功之一。然而，隨著通脹起飛，住房貸款利率開始再次上升至兩位數(shù)，到2018年12月，平均利率為27.82%。
繼2020年7月因政府促進信貸刺激經(jīng)濟而跌至9.11%的歷史低位后，房貸利率再次大幅上升，在央行多次加息后，于2021年3月達到17.74%。抑制通脹壓力。
不斷上升的通脹使該貨幣貶值，但里拉在2018年9月急劇下跌的部分原因是土耳其與美國的關系惡化，土耳其將土耳其鋼鐵的進口關稅提高了50%，鋁的進口關稅提高了20%，以抗議美國牧師被拘留AndrewBrunson，他因2016年未遂政變而面臨指控。Brunson在被拘留兩年后獲釋。根據(jù)CBRT的數(shù)據(jù)，經(jīng)常賬戶赤字從2016年的331億美元擴大到2017年的475億美元，激增近44%。土耳其里拉在2018年9月跌至每1美元的6.3土耳其里拉，而前一年為每1美元的3.48土耳其里拉，跌幅近45%。此后里拉一直疲軟。
由于多年的經(jīng)常賬戶赤字，土耳其現(xiàn)在積累了大量外幣債務，但沒有足夠的儲備來支持其負債。
事實上，2019年經(jīng)常賬戶余額錄得16.7億美元順差，這是自2001年以來的首次順差，也是最高順差，主要是由于里拉貶值。但是，去年，隨著COVID-19大流行的襲擊，經(jīng)常賬戶余額恢復了赤字。2020年，土耳其的經(jīng)常賬戶缺口為367億美元。
2021年3月，在埃爾多安出人意料地解雇了央行行長納奇·阿格巴爾之后，土耳其里拉的價值比一個月前又下跌了8%，至每1美元7.68土耳其里拉。在不到五個月的任期內(nèi)，阿格巴爾將該國的主要利率提高了大約450個基點至19%，大多數(shù)經(jīng)濟學家認為此舉對于抑制該國的高通脹和穩(wěn)定土耳其里拉是必要的。Agbal出人意料地被撤職震驚了當?shù)睾屯鈬顿Y者，他們贊揚了中央銀行最近的貨幣政策。
2021年4月15日，土耳其新任命的央行行長SahapKavcioglu將關鍵利率維持在19%不變，但取消了實施進一步緊縮政策的承諾，這引發(fā)了對降息可能即將到來的猜測。
土耳其經(jīng)濟避免了COVID收縮
土耳其的經(jīng)濟在2020年增長了1.8%，成為全球少數(shù)幾個避免因COVID-19大流行而出現(xiàn)收縮的國家之一。
增長主要是由2020年中期的信貸激增推動的。為避免冠狀病毒引起的經(jīng)濟衰退，政府放松了貨幣政策，并推出了相當于GDP13%的刺激計劃，主要通過銀行業(yè)以部分信貸擔保和貸款延期的形式提供。因此，國家銀行的貸款在2020年幾乎翻了一番。其他財政計劃包括對家庭的社會支持支付、延期納稅、對休假工人的援助以及對企業(yè)的支持。
結果是，在2020年期間：
土耳其經(jīng)濟增長1.8%
金融部門活動激增超過21%
旅游及其他服務業(yè)下降4.3%
作為近年來增長引擎的建筑業(yè)下降了3.5%
預計今年經(jīng)濟增長將加速，國際貨幣基金組織(IMF)預測將增長6%——比世界銀行估計的5%增長略樂觀。
根據(jù)TurkStat的數(shù)據(jù)，2021年3月，年通貨膨脹率飆升至16.19%，為2019年7月以來的最高水平。根據(jù)國際貨幣基金組織的數(shù)據(jù)，去年通貨膨脹率為12.3%，2019年為15.2%，2018年為16.3%。
根據(jù)TurkStat的數(shù)據(jù)，失業(yè)率從一年前的12.7%上升到2021年2月的13.4%。從2010年到2020年，失業(yè)率平均為10.7%。
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