香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅(qū)動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。
1959年開始，香港經(jīng)濟出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，加上來港的外國人、國際商業(yè)機構(gòu)增多，對商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機，接著房地產(chǎn)價格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。
1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。
1975年底開始，房地產(chǎn)市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”(即廉價屋計劃)，解決了222。
5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。
承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場達到高潮，但隨后而來的世界性經(jīng)濟危機及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信心危機。
1982年底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場才重新復(fù)蘇。80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房價比1981年上升了一倍以上。
不過，1989年之后房地產(chǎn)價格的急升，給香港房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下隱患。
90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。
1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象
戰(zhàn)后以來，香港房地產(chǎn)業(yè)在五次盛衰循環(huán)中走出了一批巨型企業(yè)。
雖然內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)與香港仍有諸多不同，但目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境與香港上世紀70年代走向集中的狀況相當類似。這預(yù)示著，隨著土地政策的變革，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)“大洗牌”即將揭開帷幕。
周期性盛衰循環(huán)相伴戰(zhàn)后香港地產(chǎn)
香港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟的“晴雨表”。
戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現(xiàn)在。每個周期經(jīng)歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。
香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅(qū)動下，上世紀50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。
1959年開始，香港經(jīng)濟出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，加上來港的外國人、國際商業(yè)機構(gòu)增多，對商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機，接著房地產(chǎn)價格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。
1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。
1975年底開始，房地產(chǎn)市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”(即廉價屋計劃)，解決了222。
5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達到500萬人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。
承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場達到高潮，但隨后而來的世界性經(jīng)濟危機及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信心危機。
1982年底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場才重新復(fù)蘇。80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房價比1981年上升了一倍以上。
不過，1989年之后房地產(chǎn)價格的急升，給香港房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下隱患。
90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價、地價飚升，嚴重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。
1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。
香港房地產(chǎn)業(yè)興衰背后的動因
香港總面積1078平方公里，但可以開發(fā)利用的土地還不到30%。
近60年來，香港人口由60萬增長到600多萬，增長了10倍，人口的急劇增長所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動香港房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的最根本原因。
港府的高地價政策為香港房地產(chǎn)業(yè)的投機買賣起到了推波助瀾的作用；其次，當局頒布的建筑條例、“十年建屋計劃”、“居者有其屋計劃”和大型公共設(shè)施建設(shè)計劃也有力地推動香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
香港房地產(chǎn)和金融業(yè)的緊密關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持而發(fā)展，銀行業(yè)靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲利。據(jù)統(tǒng)計，1981年至1987年房地產(chǎn)信貸規(guī)模占香港總貸款規(guī)模的比重始終在30%以上，60年代中則高達80%。香港優(yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和自由港政策吸引大量游資和資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，也促使香港房地產(chǎn)業(yè)日益興旺。
戰(zhàn)后以來香港爆發(fā)的6次地產(chǎn)危機中，有3次直接或間接因為西方經(jīng)濟危機，還有兩次與政治因素和香港居民移民他國、賤拋物業(yè)有關(guān)。但就內(nèi)部因素而言，主要還是因為香港房地產(chǎn)市場特殊的供求關(guān)系及其投機性。
香港經(jīng)濟屬于開放型的自由市場經(jīng)濟，在多數(shù)行業(yè)難以形成壟斷性的經(jīng)濟力量，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻具有明顯的壟斷色彩。
香港最大的10家家族財團幾乎都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，近幾年來大型屋村建設(shè)幾乎全部被大財團所壟斷，從而使房地產(chǎn)價格帶有濃厚的壟斷色彩；另一方面，“炒樓花”制度使原本緊張的房地產(chǎn)市場火上加油，掩蓋了真正的供求關(guān)系。
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