近日，有關(guān)于爆料出在日本投資房產(chǎn)上當(dāng)受騙的事情，引得日本上下等各方的關(guān)注?？此瓢踩娜毡痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)有這么大的騙局產(chǎn)生呢?為了防止此類事情的再次發(fā)生以及防止我國投資者陷入此類騙局當(dāng)中，我們今日給大家揭示一下這里面的原因。

1.夸大的租金預(yù)測(cè)

保證或估計(jì)的市場(chǎng)租金遠(yuǎn)高于實(shí)際市場(chǎng)租金，以提高收益率和銷售價(jià)格。股份公司是完美的，因?yàn)楹茈y估計(jì)適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)租金，這很容易使數(shù)字膨脹。由一家已解散的運(yùn)營商經(jīng)營的股份公司的入住率僅為20%。

在某些情況下，房地產(chǎn)銷售公司會(huì)安裝窗簾并打開空房間的燈光，從外面看出高占用建筑的外觀，同時(shí)哄騙當(dāng)?shù)氐淖赓U代理商從互聯(lián)網(wǎng)上清理任何活躍的租賃房源。租金和租賃協(xié)議自然是偽造的，以便給出健康和高收益的投資。

2.有針對(duì)性的投資者


參與該計(jì)劃的房地產(chǎn)公司和其他投資者將針對(duì)受薪雇員，醫(yī)生，律師，外籍人士甚至職業(yè)運(yùn)動(dòng)員。投資spruiking研討會(huì)將吹捧高收益的物業(yè)，保證租金和沒有現(xiàn)金下降，承諾立即積極的現(xiàn)金流和退休后的收入保障。

有問題的物業(yè)通常在區(qū)域或不方便的地方或鄰居不匹配。換句話說，他們是垃圾，幾乎沒有轉(zhuǎn)售潛力。收益率和入住率嚴(yán)重膨脹，租金和租賃協(xié)議被偽造，價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)值，通常中間的各公司撇去相當(dāng)大一部分的銷售價(jià)格。

3.偽造的收入文件

為了獲得一個(gè)其他不可信賴的買家的貸款，常見的策略是他們的銀行賬戶或銀行對(duì)賬單的photoshop副本，添加幾個(gè)數(shù)字到他們的余額，并添加一個(gè)條目顯示支付10%的存款給賣家。偽造的是由狡猾的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成的，在很多情況下是在信貸員的指導(dǎo)下進(jìn)行的。借款人當(dāng)時(shí)可能只有20萬日元的儲(chǔ)蓄，但他們向銀行申請(qǐng)的貸款顯示了3000萬日元的虛假余額以及2000萬日元的虛假存款。盡管在房產(chǎn)空置的情況下儲(chǔ)蓄很少且無法償還貸款，投資者每個(gè)房產(chǎn)的平均貸款額約為1億日元。


收入文件不僅是偽造的，而且最近對(duì)駿河銀行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)了偽造的建筑施工證書和借款人醫(yī)療報(bào)告。

8月31日，TATERU，Inc，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，租賃管理公司和技術(shù)公司承認(rèn)，他們的一名員工偽造了客戶的銀行余額，以顯示更高的余額，以獲得投資房產(chǎn)的貸款?？蛻粼诮Y(jié)算物業(yè)之前發(fā)現(xiàn)了偽造品，TATERU同意取消合同，退還押金并向客戶支付等值的賠償金。在公布后的兩周內(nèi)，TATERU的股價(jià)暴跌了77%。

4. 價(jià)格過高的物業(yè)

在許多情況下，出售給投資者的房產(chǎn)價(jià)格高得離譜。這主要是運(yùn)營騙局的公司如何賺錢。在某些情況下，該物業(yè)通過各種公司多次翻轉(zhuǎn)，每次出售給投資者之前以較高的價(jià)格出售。沿著鏈條的各個(gè)公司不需要記錄在財(cái)產(chǎn)登記簿上，只報(bào)告從原始賣方到最終買方的銷售。

在代表投資者股票騙局的律師事務(wù)所舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，該公司聲稱該股份公司在土地最終被出售給股票投資者之前，曾多次通過各種房地產(chǎn)公司翻轉(zhuǎn)土地。更高的價(jià)格。確定了多達(dá)10家不同的臨時(shí)公司。這家律師事務(wù)所的客戶因價(jià)格過高的房產(chǎn)而受到高杠桿貸款的困擾。


據(jù)ANN News在9月2日進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查稱，TATERU的另一位客戶據(jù)稱支付了一塊土地的市場(chǎng)價(jià)值的三倍以上。

5.偽造合同和無資金減少貸款

銀行很少(如果有的話)向信用不良的個(gè)人買家提供100%的投資物業(yè)貸款。在最好的情況下，他們會(huì)為優(yōu)質(zhì)客戶提供高達(dá)90%的貸款價(jià)值。狡猾的房地產(chǎn)公司提出了一種非法的解決方法。為了獲得"沒有資金減少貸款"或甚至包括關(guān)閉成本的超額貸款，將制定兩份銷售合同 - 一種是針對(duì)顯示更高銷售價(jià)格的銀行的假貨合同，而真實(shí)的一種顯示買方和賣方同意的真實(shí)價(jià)格。銀行將根據(jù)膨脹的銷售價(jià)格放貸，給出他們認(rèn)為90%的貸款，但結(jié)果是100%或更多。

6.挪用客戶資金

在股票公司騙局的情況下，丑聞的核心公司正在利用其他投資者購買的銷售收入向早期投資者支付保證租金。這些股份公司的空置率很高，而且主要是以紅色為主。他們繼續(xù)支付承諾租金的唯一方法是從新投資者那里收集資金。當(dāng)駿河銀行突然停止向其客戶提供新貸款時(shí)，龐氏計(jì)劃的輪子下降，實(shí)際上結(jié)束了股份公司的唯一收入來源。

曙光在2017年底的貸款放緩影響了其他經(jīng)營類似的整體投資計(jì)劃的房地產(chǎn)公司。由于資金來源枯竭，其中一些公司關(guān)門大吉。

7. 追索貸款

向日本個(gè)人提供的貸款通常是追索貸款。如果借款人違約，銀行不僅可以追蹤安全財(cái)產(chǎn)本身，還可以借助借款人的資產(chǎn)來償還債務(wù)。簡單地將鑰匙和所有權(quán)交給銀行并不能清除借款人。

由于這些投資者中的許多人以高度過度膨脹的價(jià)格購買和融資房產(chǎn)，如果他們無法償還抵押貸款或擁有其他可以出售以償還貸款的資產(chǎn)，他們可能面臨個(gè)人破產(chǎn)。

8. 對(duì)投資貸款的影響

由調(diào)查駿河銀行業(yè)務(wù)的第三方專家組發(fā)布的300多頁報(bào)告已于9月7日發(fā)布。多達(dá)1萬億日元(約合90億美元)，或銀行貸款總額的三分之一，據(jù)稱已獲批準(zhǔn)關(guān)于偽造信息或其他不正當(dāng)?shù)馁J款標(biāo)準(zhǔn)。該銀行行長在9月13日接受"日經(jīng)新聞"采訪時(shí)表示，該行目前已停止對(duì)投資物業(yè)的所有貸款。

所有銀行都收緊了為投資物業(yè)提供個(gè)人貸款的機(jī)會(huì)。根據(jù)日本銀行的數(shù)據(jù)，國內(nèi)銀行在2018年4月至6月期間貸款5600億日元，比2016年7月至9月的峰值下降50%。

越來越多的信用合作社退出向私人提供投資貸款。東海地區(qū)的一個(gè)大型信貸聯(lián)盟將從2018年11月開始停止向分租協(xié)議的任何新貸款。大東京地區(qū)的另一家銀行將在解決借款人遇到的諸多問題后，將于12月起停止向某些房地產(chǎn)相關(guān)公司提供貸款。在北九州，信用合作社表示他們現(xiàn)在只會(huì)考慮距離火車站一定距離的物業(yè)。

在日本投資房產(chǎn)還是相對(duì)安全的，只不過還有一些房地產(chǎn)銷售公司由于想盡快賺錢等原因采取了很多不正當(dāng)?shù)氖侄危率购芏嗤顿Y者上當(dāng)。因此，我在此奉勸想要去日本投資的華人一定要在此之前充分了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，做好防范騙局的手段，這樣才能順利安全的獲得收益。

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