近年來日本房產(chǎn)投資越炒越熱，我就收到了國內(nèi)好幾個(gè)朋友關(guān)于相關(guān)事項(xiàng)的咨詢，而身邊也有朋友實(shí)際選擇了日本房產(chǎn)進(jìn)行投資。今天我就來談?wù)勗趯?shí)際跟房產(chǎn)中介面談數(shù)次后我對(duì)投資日本房產(chǎn)的一些看法。

相比于國內(nèi)大城市的房價(jià)，在日本，就算是繁華如東京，房產(chǎn)價(jià)格也簡直是白菜價(jià)，這讓大家十分心動(dòng)。有一些在國內(nèi)的朋友開始選擇在日本的大城市購置房產(chǎn)來進(jìn)行投資。而我在實(shí)際跟中介進(jìn)行面談，參考中介推薦的房源之后，卻感覺其實(shí)在日本投資房產(chǎn)并不是一個(gè)非常明智的選擇，以下是個(gè)人認(rèn)為的幾點(diǎn)依據(jù)，僅供大家參考。

中介打出的日本房產(chǎn)投資幾大好處是：

1，一旦購買土地終身擁有。

2，只要擁有了房產(chǎn)，用于出租，就會(huì)有固定租金收入，這對(duì)退休后的生活來說也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)收入來源。

3，保險(xiǎn)作用。在購買房產(chǎn)的時(shí)候要求貸款還款人加入保險(xiǎn)，一旦貸款還款發(fā)生不幸，可以免除剩余貸款。

4，投資作用(廢話)。因?yàn)楝F(xiàn)在日本銀行利息幾乎為零，存款放在銀行只會(huì)慢慢貶值，所以在銀行貸款利率同樣低的情況下投資房產(chǎn)，可以通過獲得收益來抵抗通貨膨脹率。

5，房屋在出租時(shí)一律交由中介打理，本人無需親自跟每個(gè)房客處理簽合同租房退房的那些瑣事，蹺腳收房租就行。

6，日本購房首付款付多少可以自行選擇，根據(jù)信用程度甚至可以幾乎零首付，剩余房款進(jìn)行貸款，而貸款年利率僅為約1.5～2%。

說實(shí)話，當(dāng)初在聽到中介這些介紹以后，我也是兩眼閃星星蒼蠅搓手狀，就差沒讓中介立刻帶我看房簽約了。

這是位距離東京某重要地鐵線某某站步行約十分鐘的一棟新建的十層單身公寓。公寓周邊便利店，公園，小學(xué)齊全。要到新宿，東京站這種人潮聚集地也只需乘地鐵十幾分鐘即可到達(dá)。算是位置優(yōu)越的一個(gè)地方。單身公寓房型為one room。類似下圖這種格局。

總體面積約為25平方米。日本人租單身公寓時(shí)多是考慮這種房間格局。麻雀雖小，五臟俱全。這種房型正是近年來投資的熱門房型。

這套房產(chǎn)總價(jià)為約2700萬日元(帶精裝修)，中介設(shè)想的每月租金是9萬元，再加上每個(gè)月的管理費(fèi)用及均攤的修繕費(fèi)用，以及買房時(shí)的手續(xù)費(fèi)及稅款等等，中介給出的收益率是年利率約為4%。

這比起銀行的0.01%年利率可算是高太多了。可是這個(gè)4%的年利率是如何計(jì)算出來的呢?這是按照“一年的租金收入÷房屋購買價(jià)格”這個(gè)公式計(jì)算出來的。

其實(shí)這個(gè)公式所計(jì)算出的只是表面收益率，這個(gè)數(shù)字使得中介所介紹的物件都顯得十分誘人，但是實(shí)際上收益部分還需要扣除各種稅，管理費(fèi)用，修繕費(fèi)用等等其他費(fèi)用，所以實(shí)際收益率是無法達(dá)到中介所介紹的那么高的水平的。

按照中介給出的設(shè)想方案，首付100萬(包含部分首付房款，稅金以及各種保險(xiǎn)費(fèi)和手續(xù)費(fèi))，剩余房款貸款年數(shù)35年，最初將每月收入房租收入扣除房貸，管理費(fèi)用等其他費(fèi)用，每月收入為負(fù)數(shù)，等還貸完成后開始轉(zhuǎn)為凈收入。

事情真的會(huì)如中介所說一樣一帆風(fēng)順的發(fā)展嗎?三四十年漫漫長路這個(gè)房子真的會(huì)一直客源滿滿，不出現(xiàn)或者基本不出現(xiàn)空房狀態(tài)嗎?讓我們來看看日本政府所統(tǒng)計(jì)出來的官方資料。

2017年日本東京的住宅空置率平均高達(dá)14.6%，某些區(qū)域甚至超過30%!眾所周知，日本的少子化，人口流入減少這個(gè)問題日漸嚴(yán)重，住宅空置率是租房時(shí)一個(gè)無法逃避的問題。某些同學(xué)可能說，選擇繁華地段就沒有這個(gè)問題了。

日本連最繁華的商業(yè)區(qū)銀座所在的中央?yún)^(qū)住宅空室率都高達(dá)27.7%，而日本天皇所居住的皇宮周邊千代田區(qū)的住宅空置率高達(dá)36.5%，高級(jí)住宅區(qū)目黑區(qū)的住宅空置率也高達(dá)28.2%，日本預(yù)測(cè)2030年全國空房率會(huì)超過30%。

在接下來的面談中，我把疑慮跟中介說了。人家有對(duì)策，推出了“空房保險(xiǎn)”。也就是說你每個(gè)月多加一筆管理費(fèi)，即使這個(gè)房間空了，中介公司也按照房客入住狀態(tài)付你每月的房租。我再次掐計(jì)算器一算。加上這筆保險(xiǎn)費(fèi)，那回本的年數(shù)得生生往后推遲十年哇。

問題二，房產(chǎn)的折舊問題。

根據(jù)日本國稅廳公布的建筑物法定耐用年數(shù)，鐵筋混凝土建筑物用于住宅的耐用年數(shù)為47年。而實(shí)際在35年左右就需要進(jìn)行一次比較大的修繕，修繕費(fèi)用大約是200～300萬日元(對(duì)，就是這么貴)。

而如果不愿意付出這筆修繕費(fèi)用，要強(qiáng)撐的話也不是不行，只是房齡越久，維護(hù)費(fèi)用越高，這不是筆劃算的帳。再回頭看看中介給出的收益表，在三十五年左右終于轉(zhuǎn)為正數(shù)，咦?沒發(fā)現(xiàn)這筆修繕費(fèi)用呀。好嘛，再扣除這筆修繕費(fèi)用，那簡直就是把剛剛抬起頭的烏龜又重新按回水里，收益重新變?yōu)樨?fù)數(shù)。

而根據(jù)中介給出的計(jì)算表，租金按照每4年下降2%計(jì)算，十年后租金大約降為每月8.5萬元，可實(shí)際上我在日本租房大手網(wǎng)站suumo查了該公寓周邊的房源，建造時(shí)間為十年左右的房源基本租金都降為6.5萬左右了，根本無法保持中介所設(shè)想的租金水準(zhǔn)。

問題三，每年的房產(chǎn)稅。

在日本，持有房產(chǎn)是需要每年繳納固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅(東京的話)等等稅金的。固定資產(chǎn)稅為固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)額的1.4%，都市計(jì)劃稅為固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)額的0.3%左右(每個(gè)地區(qū)略有變動(dòng))。

扣除這些稅款后，如果還能保持較好的入住率，實(shí)際年收益也絕對(duì)在2%以下(保守估計(jì))。而且在若干年房屋折舊房租水平下降后，收益率更是會(huì)繼續(xù)縮水。

我同樣將這幾個(gè)問題跟中介進(jìn)行了溝通，中介猶豫了半天，提議如果購買以后覺得入住率不理想，也可以考慮在十幾年后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手出售。

其實(shí)在日本各大房屋中介網(wǎng)站查詢同一地區(qū)的新房以及二手房的價(jià)格就可以發(fā)現(xiàn)，在日本要實(shí)現(xiàn)買房轉(zhuǎn)手出售賺取差價(jià)這個(gè)簡直比登天還難。房屋價(jià)格每年隨著折舊率而下降，再加上轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)的稅款，這是一筆穩(wěn)賠不賺的買賣。

看到這，各位是否也跟我一樣對(duì)在日本投資房產(chǎn)有了重新的認(rèn)識(shí)呢?但或許，你希望在三四十年后也能有一份每個(gè)月的穩(wěn)定租金收入，或者，你找到了超級(jí)好的房源，也許你也可以試試。文中提到的貸款利率會(huì)根據(jù)貸款人的年收入，年齡，貸款額，包括簽證種類有所變化。

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