隨著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)所受的約束日益增多，部分投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)換思路，瞄準(zhǔn)了國(guó)外的房產(chǎn)市場(chǎng)，其中日本房產(chǎn)便受到了極大青睞。需要注意的是，投資日本房產(chǎn)，中心城市和地方城市的投資策略完全不一樣。

投資日本房產(chǎn)，不同地區(qū)的策略有所區(qū)別

其實(shí)除了像東京大阪這些核心都會(huì)區(qū)以外，還有很多投資客會(huì)選擇在非都會(huì)去的地方都市進(jìn)行投資，理由莫過(guò)于這些地方的投報(bào)率非常的高。這些非都會(huì)區(qū)域，郊區(qū)及鄉(xiāng)下的地方，物件的投報(bào)率有時(shí)候可以達(dá)到驚人的15%，如果你是貸款來(lái)買物件，那你的回報(bào)率ROI, 甚至可以高達(dá)驚人的25%。也就是說(shuō)4年，你的本金就回本了。

ROI就是你的收益除以投入的本金，其實(shí)和投報(bào)率的概念是一樣的，只是一般我們房地產(chǎn)講的投報(bào)率是指在沒(méi)有貸款的前提下計(jì)算出來(lái)年收租，除以房?jī)r(jià)。而ROI是你有貸款，使用杠桿操作時(shí)候的角度，所計(jì)算出來(lái)的投報(bào)率。

舉個(gè)例子，你在地方都市或者郊區(qū)買個(gè)5000萬(wàn)日元的一棟出租公寓。滿租的時(shí)候，每年如果有500萬(wàn)日元的租金收入，那表面投報(bào)率就是10%。但如果你自備款1000萬(wàn)，貸款4000萬(wàn)，貸款20年，年利率2%，那么每年就是得還貸款約240萬(wàn)，本利攤還的計(jì)算方式下，留在你手邊的現(xiàn)金就是大概有260萬(wàn)。

相比較你前期的預(yù)付款只出了1000萬(wàn)，你每年的現(xiàn)金流(也就是流入手中的現(xiàn)金)就高達(dá)260萬(wàn)，也就等于26%。260萬(wàn)÷1000萬(wàn)，那是不是順利的話4~5年就回本了。

自備款：1000萬(wàn)。

每年都在手邊的現(xiàn)金：每年租金500萬(wàn)-房貸240萬(wàn)=260萬(wàn)。

ROI：得手的現(xiàn)金260萬(wàn)÷自備款1000萬(wàn)=26%。

就這樣1000萬(wàn)的本金，5年回本以后，你的物件也還可以持續(xù)幫你賺租金，甚至你也可以選擇賣掉，看賣多少你就等于凈賺多少。而又因?yàn)榈胤蕉际械姆績(jī)r(jià)比較便宜，因此適合資金比較不充足的投資客進(jìn)場(chǎng)。因此日本也有許多專業(yè)投資客，根本不買都心的房產(chǎn)，反而專做這種地方都市ROI高的物件。

但是，租不租得出去還是個(gè)需要好好考慮的問(wèn)題。

這些地方都是或者郊區(qū)的物件，有個(gè)潛在的陷阱。那就是日本雖然經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，但是日本整個(gè)國(guó)家的大趨勢(shì)就是人口持續(xù)減少。人口一減少，而勞動(dòng)力又一直往大都市去遷徙。因此鄉(xiāng)下地方越來(lái)越?jīng)]有人，沒(méi)有人就沒(méi)有人繳稅，沒(méi)有繳稅地方政府就沒(méi)有稅收，沒(méi)有稅收就無(wú)法維持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然后又因?yàn)闆](méi)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使得生活很不方便，這又讓當(dāng)?shù)氐娜烁鼪](méi)有留下來(lái)的意愿。

就這樣惡性循環(huán)，導(dǎo)致日本有許多偏遠(yuǎn)地區(qū)，甚至面臨了滅村的危機(jī)，這樣你投資這里的物件光有極高的投報(bào)率，但實(shí)際上卻完全做不出去，這樣有用嗎?

雖然從整體上看來(lái)地方城市是似乎碰不得，但是如果你能夠從地方都市的局部區(qū)域中，找到人口有增加或者人口穩(wěn)定的區(qū)域，其實(shí)反而是個(gè)投資的潛力區(qū)。不一定只有都心才是王道。換個(gè)角度想如果是當(dāng)?shù)厝擞趾芰私庾约寒?dāng)?shù)氐沫h(huán)境變遷，那么不投資還真的很可惜，因?yàn)槟惚绕鹜鈦?lái)的投資客更了解這個(gè)地方的市場(chǎng)，當(dāng)然成功的機(jī)會(huì)也就比別人高很多。

地方區(qū)域的人口外流是既成事實(shí)，流入東京人口越來(lái)越多也是事實(shí)。加上東京還有政策服飾，奧運(yùn)利多等等題材，因此房?jī)r(jià)相對(duì)安定的多，如果你是要求穩(wěn)定但不多的租金報(bào)酬，以及未來(lái)房?jī)r(jià)增值保值，當(dāng)然還是要買東京都心。如果你要求的是高額的現(xiàn)金流，而你也有辦法讓自己的房子滿租，當(dāng)然就去買地方的。4年就回本，到時(shí)候回本以后你繼續(xù)出租最好，或者把它賣掉變現(xiàn)，這是怎么賣都是怎么賺的啊。由此可見(jiàn)，投資日本房產(chǎn)是一個(gè)非常值得信賴的選擇。

聲明：本文圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。

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