2019，全球進(jìn)入降息時(shí)代，而個(gè)人的資產(chǎn)，也步入低收益時(shí)代。眼觀全球，各地動(dòng)亂。世界極右極左翼政權(quán)崛起，到處都是游行和沖突。全球化在特朗普的影響之下，岌岌可危。

在這個(gè)背景下，2019年，日本房產(chǎn)表現(xiàn)如何?今天總結(jié)一下在過去的2019年，日本房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的一些重大變化。

(1)東京、大阪新房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，成交量卻略微上升

(新公寓數(shù)據(jù)來源：日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所)

以11月的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，如今東京圈的新建公寓價(jià)格為80.8萬日元(約為5.2萬人民幣)/平米，連續(xù)4個(gè)月下跌。

具體而言，東京23區(qū)的新建公寓單價(jià)為107.8萬日元(約為6.9萬人民幣)，同比下跌12.9%。

新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌的跡象，這是東京奧運(yùn)會(huì)前后的一個(gè)比較明顯的趨勢(shì)：

與疲弱的新房?jī)r(jià)格相比，首都圈新公寓的成交情況有多回暖，相比去年，契約率上浮了1.3%達(dá)到55.2%。

與此同時(shí)，近畿圈(大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良和和歌山)的新公寓的平均單價(jià)為62.8萬日元(約為4萬人民幣)，同比下降11.2%，已連續(xù)3個(gè)月下跌。

我們可以看出，在日本的主要城市中，新房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌，這是東京奧運(yùn)會(huì)臨近期間，第一輪疲軟現(xiàn)象。

但是我們從官方數(shù)據(jù)得知，截至今年9月，日本三大都市圈的住房指數(shù)仍然是強(qiáng)勁上升的，這就說明，即使新房?jī)r(jià)格下跌，二手房的表現(xiàn)仍然堅(jiān)挺。

(2) 首都圈二手房成交價(jià)連續(xù)10連漲，東京23區(qū)成交量上升

(二手公寓數(shù)據(jù)來自東日本不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu))

截至11月，首都圈的二手公寓平均成交單價(jià)為 55.01 萬日元/㎡(約為3.53萬人民幣)，與前一年相比上漲8.2%。

其中，東京23區(qū)的二手公寓的成交平均單價(jià)為80.57 萬日元/㎡(約為5.2萬人民幣)，同比上漲6%，為連續(xù)11個(gè)月上漲。

也就是說，首都圈的二手房市場(chǎng)全面開花。

今年11月，東京23區(qū)的二手公寓成交量為1372件，同比上漲了6%，比前個(gè)月大漲18.3%。10月的成交會(huì)如此慘淡，大約跟10月剛上調(diào)的消費(fèi)稅有關(guān)。

而從去年12月至今年11月，與前年12月至去年11月的同年成交量平行對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，今年的成交量同比上漲5.2%，比去年11月前的表現(xiàn)更為強(qiáng)勁。

同一時(shí)間，大阪府的二手公寓成交平均單價(jià)為39.96萬日元/㎡(約為2.6萬人民幣)，與前年相比上漲7.4%，也呈現(xiàn)了上升趨勢(shì)。

(3) 租賃市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定

(租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源東京鑒定)

首都圈、大阪府的租賃市場(chǎng)仍比較穩(wěn)定。11月，首都圈的分讓公寓的平均租金為2916日元/平米(約為187人民幣)，同比上漲0.2%。

具體而言，東京23區(qū)的平均租金約為3722日元/平米(約為238.7人民幣)，與前一年相比上漲0.2%，更新了歷史最高租金，但上漲的程度在縮小。也就是說，一間位于23區(qū)的20平米的單間公寓，平均租金4774人民幣。

近年來，東京23區(qū)的租金一直穩(wěn)步上漲，表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的租房需求：

另一個(gè)主要都市大阪市的平均租金則為2444日元/平米(約為156.7人民幣)，同比下跌0.7%。由此可見，大阪的租房市場(chǎng)仍然比較疲弱：

不過相比于橫濱、名古屋，大阪市的租金是全日本第二高的城市。

這一年，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有不少重磅新聞，掘金醬在此跟大家一道回顧一下：

(1)地價(jià)連續(xù)第四年上漲，

東京圈新房?jī)r(jià)格漲至1990年度以來高點(diǎn)

日本國(guó)土交通省3月19日公布了截至2019年1月1日的公示地價(jià)，全國(guó)的商業(yè)、工業(yè)、住宅全部用途的平均地價(jià)上漲1.2%，連續(xù)4年上漲。與1991年峰值時(shí)相比恢復(fù)至4成左右。

究其原因，日本的超低利率導(dǎo)致融資成本降低，推動(dòng)了機(jī)構(gòu)投資者和實(shí)業(yè)公司的投資。當(dāng)然，地價(jià)上漲的地點(diǎn)僅為日本整體的32.8%，在2萬734個(gè)調(diào)查地點(diǎn)中，9946個(gè)地點(diǎn)下跌。

與此同時(shí)，東京圈的新房房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到泡沫時(shí)期以來的最高點(diǎn)。2018年度的住宅平均價(jià)格與2017年度相比小幅走高，達(dá)到5926萬日元(約合人民幣354.4萬元)，創(chuàng)出1990年度以來最高水平。這是由于市中心和車站附近等好地段的項(xiàng)目供給拉動(dòng)了市場(chǎng)。

而這也導(dǎo)致東京的房?jī)r(jià)收入比創(chuàng)10年來新高。12月4日，日本房地產(chǎn)調(diào)查公司KANTEI發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年在東京都銷售的新建和二手住宅價(jià)格與年收入之比均超過10倍，其中，新建住宅的房?jī)r(jià)收入比為13.3倍，二手住宅為10.49倍。

不過，拿日本的房?jī)r(jià)收入比來說事，會(huì)引起國(guó)外買房人士的不滿。不用說紐約、倫敦，光是中國(guó)的北京、上海，房?jī)r(jià)收入比就已經(jīng)超過了24，是東京的一倍多一些;香港則達(dá)到了東京的兩倍以上。

所以，在一定程度上，東京買房壓力仍是比較小的。

(2)房貸總額大漲，銀行進(jìn)而收緊貸款

由于超低利率，日本房貸申請(qǐng)激增。日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)發(fā)布的2019年第二季度的住房貸款調(diào)查顯示，金融機(jī)構(gòu)等貸款額達(dá)到4.81萬億日元(約3126億人民幣)，同比增加2.1%。其中，日本國(guó)內(nèi)銀行貸款額居首，達(dá)到3.3萬億日元(約2145億人民幣)，同比增長(zhǎng)2.4%。這個(gè)金額已經(jīng)達(dá)到了日本泡沫時(shí)期依賴的最高水平。

另外， “FLAT 35”(長(zhǎng)期固定利率住房貸款)的實(shí)際貸款金額為943.98億日元(約61.4億人民幣)，同比增加70.4%!

但是，由于今年年初時(shí)，日本爆出銀行貸款丑聞。スルガ銀行的不正當(dāng)融資是金融廳收緊房貸的導(dǎo)火索。

這是一種共享房產(chǎn)股票化投資的一次失敗嘗試，最終導(dǎo)致約7000個(gè)投資者的巨大損失，而這個(gè)項(xiàng)目會(huì)黃，歸根結(jié)底是因?yàn)楗攻毳y行放貸時(shí)過于“草率”，未能評(píng)估好這個(gè)共享房屋的盈利能力，而后其資金鏈斷裂也間接影響了這家銀行的運(yùn)營(yíng)信用。

現(xiàn)在想來，這種做法有點(diǎn)類似于國(guó)內(nèi)的租房管理平臺(tái)，之前也出過類似的狀況。

而就是這件事，讓金融廳警覺。他們?cè)诎l(fā)布的《面向不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者的的動(dòng)向報(bào)告》中，敦促地方銀行改善管理。而央行的這一舉動(dòng)，也間接是對(duì)外宣布，未來對(duì)銀行房貸服務(wù)的態(tài)度更為嚴(yán)格，審核標(biāo)準(zhǔn)正在提高。

(3) 大量機(jī)構(gòu)爭(zhēng)先入駐大阪民宿

今年大阪成了香餑餑。相繼有很多大企業(yè)進(jìn)入大阪，意欲開設(shè)民宿，其中兩個(gè)知名大企就是：大阪地鐵和松下。

大阪市高速電軌(大阪地鐵)宣布進(jìn)入民宿市場(chǎng)，以20億多日元(約1.3億人民幣)的價(jià)格收購了大阪市浪速區(qū)的公寓住宅，計(jì)劃于2021年2月左右開放，預(yù)計(jì)每年民宿收益預(yù)計(jì)達(dá)到2億日元(約1300萬人民幣)。

松下的民宿則早就開業(yè)了。松下公司旗下的Panasonic Homes投資的第1號(hào)特區(qū)民宿近日開業(yè)，松下民宿主要以日式庭院風(fēng)景吸引外國(guó)游客，還配備各類松下的電子產(chǎn)品。松下計(jì)劃十年后或根據(jù)市場(chǎng)需求改為普通公寓進(jìn)行出租。

還有許多企業(yè)正在“瓜分”大阪的優(yōu)質(zhì)地帶，因?yàn)楹竺娴馁€博綜合休閑區(qū)、2025年世博會(huì)，都給了大阪很大的投資噱頭。

但值得注意的是，這些大企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，為了降低成本基本都選擇的是公寓住宅，也就是酒店式民宿。而如果你現(xiàn)在去買酒店式民宿，則很可能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，被這些大企業(yè)打敗。

而且，在明年會(huì)有一批新公寓式民宿建成，大量空房投入市場(chǎng)，能想象這一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)多大。

2020年會(huì)怎么樣?

至于明年房?jī)r(jià)會(huì)跌會(huì)漲，在東京、大阪這樣的市場(chǎng)來看，因不同項(xiàng)目而結(jié)果各異。我們不能說，明年總體趨勢(shì)會(huì)跌，你購買的投資房就一定會(huì)跌。而更應(yīng)該這么理解：東京奧運(yùn)會(huì)確實(shí)有提振房產(chǎn)市場(chǎng)的效果，但真正影響房產(chǎn)價(jià)格和流通性的，還是要回歸當(dāng)?shù)匦枨蠛徒?jīng)濟(jì)表現(xiàn)。

從目前的市場(chǎng)情況來看，新房房?jī)r(jià)已經(jīng)在一個(gè)高位，明年繼續(xù)上漲還需要高端房產(chǎn)的銷售推動(dòng)，但經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太好的當(dāng)下，這股后勁會(huì)不足。反而，因?yàn)樾枨鬁p少，中端、低端的新房需求會(huì)增加，從而可能拉低新房的整體價(jià)格。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)將保持持續(xù)穩(wěn)定的成交量，特別是價(jià)格還將上升。因?yàn)樾路康姆績(jī)r(jià)已經(jīng)過高，很多家庭將從現(xiàn)實(shí)角度出發(fā)考慮，購置二手房自住;與此同時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)基本面表現(xiàn)良好，失業(yè)率已經(jīng)降到了最低水平，這也將在東京奧運(yùn)會(huì)后，繼續(xù)支撐二手房市場(chǎng)。

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以上就是小編為大家?guī)淼?strong>回顧2019年，日本房產(chǎn)表現(xiàn)如何？今日在此做出分析！的全部?jī)?nèi)容，更多精彩請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注。（文章共4090字）