火熱的菲律賓房產(chǎn)市場(chǎng)
據(jù)統(tǒng)計(jì)菲現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)工和即將開(kāi)工的項(xiàng)目，加上之前的存量房，可以推算得出一個(gè)結(jié)論：
到2019年底，大馬尼拉地區(qū)各類公寓期房的總套數(shù)將不超過(guò)20萬(wàn)套。這一數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及深圳市2000年的水平。預(yù)計(jì)到2022年，期房套數(shù)將達(dá)到39萬(wàn)套，相對(duì)于市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
而且，菲律賓工作效率比較低，房地產(chǎn)建設(shè)周期往往是中國(guó)的三到四倍。
一是由于氣候的原因，雨季臺(tái)風(fēng)較多導(dǎo)致停工，而旱季烈日當(dāng)頭影響施工效率；
二是施工的設(shè)備技術(shù)落后；
三是菲律賓工人不像中國(guó)建筑工人工作那么有效率。
所以，一棟體量4、5萬(wàn)平米的樓，在中國(guó)可能一年二年就建成了，在菲律賓卻需要四、五年的時(shí)間。
目前菲律賓65%購(gòu)房主力仍然是本地人
菲律賓經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭在很大程度上影響了2018年第一季度當(dāng)?shù)毓N售市場(chǎng)的表現(xiàn)。住宅需求不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致了馬尼拉大都會(huì)住宅的價(jià)格持續(xù)上漲。
截至2018年第二季度，馬尼拉大都會(huì)的住宅公寓庫(kù)存達(dá)到108,900套。從4月到6月完成的項(xiàng)目共計(jì)1,500套。原先打算在2018年第三季度和第四季度完成的約1,100個(gè)單元的交付將推遲到2019年上半年。這種供應(yīng)下調(diào)對(duì)于馬尼拉住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是正面的，特別是考慮到市場(chǎng)上可能會(huì)存在供過(guò)于求的擔(dān)憂。
據(jù)估計(jì)，將于2018年下半年完成的新單位中有84％計(jì)劃在主要商業(yè)區(qū)-馬尼拉灣區(qū)，博尼法西奧堡和羅克韋爾中心完成。
從2019年到2021年，每年將完成約25,800個(gè)單位或8,600個(gè)單位。到2021年，馬尼拉大都會(huì)計(jì)劃擁有約142,000個(gè)單位，比2017年底的107,100個(gè)單位高出33％。在這三年期間，博尼法西奧堡可能占新供應(yīng)量的40％，而灣區(qū)可能會(huì)占新供應(yīng)量的35％。馬尼拉灣地區(qū)到2021年將提供約29,500套，增長(zhǎng)78％。
馬尼拉主要熱點(diǎn)地區(qū)房屋供應(yīng)量
伴隨著需求的增長(zhǎng)，供應(yīng)緊缺，馬尼拉大都會(huì)的租金將進(jìn)一步上漲。
馬尼拉大都會(huì)的租金仍然由馬卡蒂和MOA領(lǐng)先，租金范圍也是最廣闊的，馬卡蒂向來(lái)是馬尼拉最重要的金融中心，匯集著大量的外國(guó)工作者，消費(fèi)力也是頗高，因此能夠占得十分高的租金；MOA受益于博彩行業(yè)和國(guó)際語(yǔ)音外包業(yè)，在2018年租金漲幅遙遙領(lǐng)先，后來(lái)居上。其次是緊鄰馬卡蒂的曼達(dá)盧永，因此地處中心位置，又是外國(guó)企業(yè)的駐扎地，近些年一直保持著強(qiáng)勁的租金收益。
據(jù)房地產(chǎn)研究網(wǎng)站Global Property Guide 的報(bào)告顯示，菲律賓在亞洲租金收益率排名名列前茅。租金收益率高達(dá)7.51%，首都馬尼拉的租金收益率更是高達(dá)8.98%。
馬尼拉租金與房?jī)r(jià)漲幅現(xiàn)狀
同時(shí)馬尼拉大都會(huì)的空置率從2017年第四季度的12.6%略降至12.4%。值得注意的是，Makati、Ortigas和馬尼拉灣地區(qū)的空置率季度環(huán)比下降。馬尼拉灣地區(qū)顯示出較大的幅度是從較高的19.1%降至15.0%。我們把這歸因于日益增長(zhǎng)的華人的強(qiáng)烈需求，他們集中在馬尼拉灣地區(qū)和馬卡蒂CBD的部分地區(qū)投資房產(chǎn)。在主要的CBD中，只有博尼法奇奧堡的空置率有所增加，這是可以理解的，因?yàn)檎麄€(gè)2017年提供了大量的新住宅。
菲律賓經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭在很大程度上影響了2018年當(dāng)?shù)毓N售市場(chǎng)的表現(xiàn)。住宅需求不斷擴(kuò)大，證明了馬尼拉大都會(huì)住宅分類的定期價(jià)格上漲。
作為住宅公寓行業(yè)的主要需求驅(qū)動(dòng)因素，投資者需求變得更加明顯，大量投資以更快的速度推動(dòng)對(duì)住宅物業(yè)的需求。就單位吸收而言，市場(chǎng)已經(jīng)吸收了約91％的總供應(yīng)量。 與上一季度的89％和去年的76％相比，這是一個(gè)顯著的進(jìn)步。
菲律賓房?jī)r(jià)和租金漲價(jià)幾乎已成必然了。如果你也看好了這片熱土，就應(yīng)該抓緊時(shí)間購(gòu)買(mǎi)房子。等房?jī)r(jià)漲到國(guó)內(nèi)現(xiàn)在這樣，恐怕已是晚矣。
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