菲律賓首都圈大馬尼拉，掌握著菲律賓絕大多數(shù)的資源，同時也吸引了眾多菲律賓優(yōu)秀的人才。

至今馬尼拉的人口多達2400萬，是全球人口密度最大都市圈之一。其人口規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)于一個中國的一二線城市(但土地面積卻小得多)，遠超過其他東南亞大城市。

在人口密度如此高的城市中，菲律賓房產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)什么特點呢?未來的潛力如何呢?讓我們一起看看吧。

1、房價上漲空間大

馬尼拉房價從17年下半年開始加速?，F(xiàn)在的馬尼拉，房價正處于穩(wěn)步上漲的階段。

在過去二十多年里，馬尼拉經(jīng)歷了兩次房價下跌，一次是98年之后，一次是08年后，不過恢復(fù)速度非?？?。08年的全球經(jīng)濟危機中，馬尼拉市中心的房地產(chǎn)市場有降溫的趨勢，但房價下跌僅持續(xù)了不到兩年時間，最大年跌幅僅為6%。

過去四年來，馬尼拉的公寓價格一路上漲，漲幅最高的是2017年第四季度和2018年的第二季度，分別同比上漲14.2%和9.1%。2018第三季度，馬尼拉房價同比上漲6.8%，而非首都地區(qū)房價僅上漲2.2%。

供需關(guān)系上，馬尼拉住宅市場還是比較健康的，每年的住宅售出套數(shù)穩(wěn)定在4萬套以上，過去四年平均供應(yīng)量在每年3.5萬套左右，仍然保持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行表示，在2019年上半年，菲律賓房地產(chǎn)業(yè)充滿了樂觀情緒，“未來只會繼續(xù)保持良好的前景?！?/p>

相比東南亞其他城市，馬尼拉房價優(yōu)勢還是很明顯的，與這些年大熱的泰國曼谷和越南胡志明相比，馬尼拉的房價還有較大上漲空間。

2、租金回報率排名第一

馬卡蒂和BGC的租金、房價算是馬尼拉最高的區(qū)域，但是其租金更高。

因為馬尼拉土地有限，但人口聚集和辦公空間需求的不斷增加，使得租金不斷攀升。

所以這里的租金回報率，輕輕松松都可以達到7%，有些可以做到更高，達8.98%。

菲律賓的租金回報率在東南亞一直都位于前列，而且在東南亞主要城市中，菲律賓首都馬尼拉的租金回報率也是最高的。

3、高端公寓市場需求強勁

除了本地人的需求，近幾年馬尼拉由于外國人持續(xù)涌入，帶動了高端公寓的住房需求。

2018年馬尼拉的高端公寓租金回報率約為5.1%，預(yù)計2019年仍然保持較高的租金回報率。

據(jù)彭博社報道，僅2017年就有10萬外國人涌入馬尼拉。隨著更多基建項目的開工和更多外資的進入，馬尼拉高端公寓還會有持續(xù)的需求。

目前馬尼拉的高端公寓主要集中在馬卡蒂CBD區(qū)域。高力國際對此預(yù)計，高端公寓在2019年均價可能會攀升至40萬比索/平米(約51583元/平米)。

高力國際單獨對比了亞洲主要城市的高端公寓的租金回報率，馬尼拉高端公寓的租金回報率僅次于雅加達和胡志明。

不過因為高端公寓一般以大戶型為主，房屋總價也高，租金回報率是要比中小戶型低。小戶型回報率更高，這一點在房地產(chǎn)市場也是普遍的規(guī)律。

4、房地產(chǎn)供求繼續(xù)增長

馬尼拉房地產(chǎn)的發(fā)展離不開馬尼拉整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。仲量聯(lián)行示，離岸外包和外包、在線游戲以及旅游業(yè)推動并影響了馬尼拉大都會地區(qū)所有類型房地產(chǎn)的需求，盡管最近的不確定性正在上升。

仲量聯(lián)行說：“馬尼拉大都會對未來幾年的房地產(chǎn)前景仍然看好辦公室，住宅，零售和酒店業(yè)?！?/p>

在第二季度，制藥，食品和飲料(F&B)，時尚和皮膚護理公司的擴張為房地產(chǎn)的增長提供了支持。

“隨著開發(fā)商和投資者試圖利用健康的房地產(chǎn)市場，所有房地產(chǎn)行業(yè)的供求繼續(xù)增長。馬尼拉大都會區(qū)的空置率仍然很低，并且在各個部門都可以控制，盡管空置率取決于位置，但仍然保持合理?！?/p>

5、購房特別福利

菲律賓對35歲以上的外國人開放了SRRV簽證(特殊居民退休簽證)。

僅需要預(yù)存5萬美元到菲律賓退休移民署指定賬戶，如果購買5萬美元以上房產(chǎn)，也可以辦理。

它的性質(zhì)比較像是菲律賓綠卡，此前已有一些中國家庭利用SRRV簽證為孩子辦理華僑生身份，提前為孩子未來的高考布局。

6、投資建議

相比其他東南亞首都，馬尼拉目前的房價尚處于低位，上升空間明顯。

由于馬尼拉的人口和面積更大，因此房地產(chǎn)市場也更多元化。

如果是預(yù)算較少，又希望獲得穩(wěn)定的出租收益，可以選擇大學(xué)比較集中的地區(qū)的公寓，因為馬尼拉大部分大學(xué)都不提供學(xué)生宿舍;其次是帕賽區(qū)靠近賭場的區(qū)域，面向賭場員工提供房屋出租。

如果預(yù)算更高一些，也可以選擇帕賽區(qū)或者CBD地區(qū)的中高端公寓，出租給當(dāng)?shù)毓ぷ鞯母呤杖肴巳骸?/p>

不過需要注意的是，菲律賓一般項目會提前三年甚至五年就開始預(yù)售，未來的不確定比較高，存在爛尾風(fēng)險，但越早購買價格越低。

而現(xiàn)房一般對資金要求比較高，但風(fēng)險較小，房子已經(jīng)建好了，可以實地考察，沒那么多顧慮。

風(fēng)險和收益是正相關(guān)的，如何選擇就看個人需求和能力了。

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