其實(shí)每個(gè)人的需求不一樣，選擇的房子類(lèi)型也會(huì)大不相同。比如，你買(mǎi)來(lái)投資的話，就不用考慮太新太舒適，因?yàn)樽约翰蛔。I(mǎi)那么好自己不住劃不來(lái)。但是也不能太舊，因?yàn)檎叟f會(huì)是問(wèn)題。自住的話，安全保值學(xué)區(qū)一般都是大家關(guān)心的因素。以下和大家聊聊在澳大利亞房產(chǎn)投資中避免入坑的小小心得。
澳大利亞房產(chǎn)投資實(shí)用貼，怎樣做才能避免入坑？
自住房(house和公寓)
1.獨(dú)立屋需要找專(zhuān)業(yè)的人士查看房屋結(jié)構(gòu)有沒(méi)有大問(wèn)題，白蟻和害蟲(chóng)防控記錄如何這都是最基本的。
2.獨(dú)立屋需要看地形房型。目前這個(gè)階段來(lái)說(shuō)方方正正的地升值空間比較大，而且平整為上。不平整的話你可能會(huì)自己多花錢(qián)去平整，或者已經(jīng)上面有房屋了，房屋容易變型。其實(shí)澳洲房子質(zhì)量跟建筑技術(shù)在國(guó)際上來(lái)比較的話算差的，地基也都做的不算好。如果地再不平整過(guò)很多年后房子會(huì)出現(xiàn)各種小問(wèn)題。比如最典型的，一下雨或者換季溫度改變，就會(huì)發(fā)現(xiàn)家里鎖開(kāi)不了門(mén)，或者有的門(mén)合不上，這都是因?yàn)樽冃退隆?/p>
3.靠主路邊的房子相對(duì)便宜，因?yàn)榛蚨嗷蛏贂?huì)有噪音。如果非要買(mǎi)，可以自己做隔音措施。據(jù)說(shuō)在悉尼，墨爾本自己做升級(jí)的成本相對(duì)少點(diǎn)，其他城市成本很高。自己沒(méi)做過(guò)，大家可以做個(gè)參考。
4.無(wú)論公寓還是獨(dú)立屋，地段區(qū)域的選擇也是重點(diǎn)。如何在對(duì)自己來(lái)說(shuō)最好的區(qū)域買(mǎi)到價(jià)格合適的房子呢，就是要找專(zhuān)人做價(jià)值評(píng)估了。有的broker會(huì)有這種服務(wù)，有的需要專(zhuān)門(mén)評(píng)估師。但是費(fèi)用都不多，花個(gè)小錢(qián)省大錢(qián)很值得，總比買(mǎi)虧的十幾萬(wàn)強(qiáng)。總體來(lái)說(shuō)，不要買(mǎi)售價(jià)比估價(jià)高出太多的，價(jià)格虛高以后不抗跌。有的咨詢公司服務(wù)會(huì)幫你一條龍的選擇適合客戶自己的。
5.如果是第二第三多房購(gòu)買(mǎi)者，又不太清楚自己該怎么再投資，務(wù)必要咨詢專(zhuān)業(yè)人士架構(gòu)最適合自己的計(jì)劃。這里一直強(qiáng)調(diào)適合自己的，因?yàn)槊總€(gè)人財(cái)務(wù)和現(xiàn)實(shí)狀況不一樣。有的人可以適合第一套房就買(mǎi)公寓，有的人就只適合第三套買(mǎi)公寓配現(xiàn)金流，不然第一套買(mǎi)就必定虧。
6.公寓的選擇，道理同上，并且也要考察開(kāi)發(fā)商，建筑商，設(shè)計(jì)師。這幾方直接關(guān)系了房子的結(jié)構(gòu)，質(zhì)量，房型，能不能按時(shí)交房。最近澳洲爆出很多公寓質(zhì)量問(wèn)題嘛，其實(shí)這不是個(gè)案，很多公寓都會(huì)有多多少少的問(wèn)題，可大可小而已。還是那句話，如果自己不懂這幾方的公司好不好，就問(wèn)下朋友，或者咨詢專(zhuān)業(yè)人士。
舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，阿德有個(gè)盤(pán)宣布破產(chǎn)了，購(gòu)房者大幾年都拿不到房。雖然開(kāi)發(fā)商方面是有自己的問(wèn)題，但是同時(shí)建筑商也沒(méi)給什么像樣支持。本來(lái)項(xiàng)目可能還有的救，但是建筑商在有些程序上有自己?jiǎn)栴}退出了導(dǎo)致項(xiàng)目不得不放棄。據(jù)我所知，建筑商自己內(nèi)部還有很多問(wèn)題，不僅跟自己人，還跟地產(chǎn)中介，各方都不待見(jiàn)。當(dāng)然公司也并不都是一直這樣，改朝換代新人新風(fēng)格很正常。
7.公寓購(gòu)買(mǎi)者還需問(wèn)清楚strata fee，這是一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)。公寓出租的現(xiàn)金流是非常誘人可觀的。然后自己再算算自己的購(gòu)買(mǎi)能力。
商業(yè)樓
投資商業(yè)物業(yè)的主，無(wú)非就是想要更大的回報(bào)率，玩大點(diǎn)。不同等級(jí)有不同等級(jí)的價(jià)，但是最保值的是A集寫(xiě)字樓。個(gè)人覺(jué)得目前市場(chǎng)不景氣又想抄底的朋友，就只用看A級(jí)了，其他等級(jí)碰不得，租不出去。但是不是所有城市的寫(xiě)字樓都值得買(mǎi)的，比如空置率高的城市。
商業(yè)物業(yè)還有購(gòu)物中心，讓人不可置信的是購(gòu)物中心買(mǎi)偏遠(yuǎn)地區(qū)的回報(bào)率高。所以，如果有朋友想投資購(gòu)物中心，可以每個(gè)地區(qū)都看看，不用抱著地段最好的想法。要看這個(gè)區(qū)好好出租給零售業(yè)公司。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不好，對(duì)零售業(yè)打擊很大，很多銷(xiāo)售下滑對(duì)這種物業(yè)的房東收益也是有影響的。
小商鋪，不做過(guò)多討論，很基本的投資理論就夠用，沒(méi)有太大雷。各大城市的步行街商鋪都是很值得投資的。
停車(chē)場(chǎng)是另一種商業(yè)物業(yè)，也是玩家最想入手的，最賺錢(qián)的物業(yè)。但是往往很少有停車(chē)場(chǎng)出手，有的話也是線下銷(xiāo)售，你需要長(zhǎng)期跟中介保持良好關(guān)系才會(huì)有這個(gè)資源。就算拿到了，也要好好計(jì)算成本，因?yàn)檫@種好資產(chǎn)一般價(jià)格也會(huì)高的不菲。
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