大家都知道，美國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)年限是永久的，因此，很多剛到美國(guó)的國(guó)人買(mǎi)家都有一種“在美國(guó)買(mǎi)房還要住一輩子，乃至要世代相傳“的意識(shí)。但實(shí)際上這與英國(guó)的具體情況并不是相符合。依據(jù)美國(guó)往年均值統(tǒng)計(jì)分析，美國(guó)人大概每7年上下就會(huì)換一次房子。
換房的原因多種多樣，比如工作地點(diǎn)改變，子女外出讀書(shū)，家庭人口變化，或者退休后從城區(qū)市中心換到偏遠(yuǎn)安靜的郊區(qū)等等。此外，美國(guó)換房頻繁的原因還在于沒(méi)有所謂戶(hù)口的限制，同時(shí)城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。
那這樣一來(lái)，我們外國(guó)人投資美國(guó)房產(chǎn)的主要收益體現(xiàn)在哪里呢?事實(shí)上，在美國(guó)投資房產(chǎn)的收益主要體現(xiàn)在較高的租金回報(bào)率和房產(chǎn)的升值空間。因此，投資房產(chǎn)有兩個(gè)方面需要考慮：一個(gè)是租金回報(bào)率;一個(gè)是升值的潛力空間。下面，我們來(lái)了解下購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)時(shí)，需要注意和了解的四大點(diǎn)：
1、美國(guó)的房子出租不難
在美國(guó)房子出租并不難。以美國(guó)奧蘭多為例，這里經(jīng)濟(jì)繁華，外來(lái)人口很多，同時(shí)又是旅游城市，需要大量出租房。很多買(mǎi)家擔(dān)心房屋無(wú)法出租的問(wèn)題，其實(shí)是多慮了，沒(méi)有房子是租不出去的。房子能否出租取決于業(yè)主希望的租金是否符合租賃市場(chǎng)的價(jià)格。
通常，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是較低的。
但從長(zhǎng)期來(lái)看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大，因?yàn)橄胍?gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的人數(shù)較多，而買(mǎi)家的數(shù)量越多其房?jī)r(jià)就越高，這就是供需平衡。所以在投資時(shí)，并不是購(gòu)買(mǎi)低價(jià)格高回報(bào)的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。
2、經(jīng)紀(jì)人很關(guān)鍵
美國(guó)是一個(gè)資訊透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀(jì)人大多都會(huì)幫助客人做房屋的價(jià)格評(píng)估，估算這個(gè)房子在最近的市場(chǎng)交易中的價(jià)值。如果賣(mài)主的要價(jià)高了，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買(mǎi)家殺價(jià)。如果要價(jià)低于市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人就要幫買(mǎi)主趕快搶下。
有的時(shí)候有多位買(mǎi)主都看上同一個(gè)住宅，為了得到住宅，可能要出比要價(jià)高的價(jià)格才能行。當(dāng)然，這個(gè)情況更適用于二手房，如果是土地或期房，則沒(méi)有殺價(jià)一說(shuō)了。但是經(jīng)紀(jì)人同樣不可缺少，買(mǎi)家要正確評(píng)估房屋的價(jià)值，少不了他們的協(xié)助。
一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人可以幫投資者實(shí)現(xiàn)投資的高收益，往往是事半功倍的效果。買(mǎi)家要買(mǎi)房的時(shí)候，要求經(jīng)紀(jì)人做房屋估價(jià)外，不妨也要求做一個(gè)未來(lái)出租情況評(píng)估;這對(duì)于專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題。
3、外國(guó)人辦理房貸有差異
貸款投資，以房養(yǎng)房，是比較劃算的房產(chǎn)投資方法，海外買(mǎi)家可以在美國(guó)貸款購(gòu)房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買(mǎi)家。
外國(guó)人貸款與美國(guó)人貸款之間是存有差異的：美國(guó)人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定;外國(guó)人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。
由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同，對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續(xù)簡(jiǎn)單要求低;有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個(gè)人都能符合。建議申請(qǐng)貸款之前咨詢(xún)你的經(jīng)紀(jì)人，選擇最適合自己的一家。
4、了解美國(guó)文化很重要
在美國(guó)買(mǎi)房，不要為了砍價(jià)而挑毛病，許多買(mǎi)家為了砍價(jià)而故意雞蛋里挑骨頭。這個(gè)做法是有別于美國(guó)文化的。在美國(guó)習(xí)慣中，都是因?yàn)橄矚g這個(gè)房屋而出價(jià)。選擇出價(jià)的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺(jué)得它是其中最符合條件或者是性?xún)r(jià)比最高的。
每個(gè)房屋都不是完美的。挑毛病只會(huì)讓賣(mài)家反感，適得其反。賣(mài)家有可能會(huì)直接不考慮買(mǎi)家的出價(jià)而選擇別人。在另一方面，通常稱(chēng)贊賣(mài)家的房子是博得賣(mài)主青睞的有效方法。
在美國(guó)，房子買(mǎi)賣(mài)與家具買(mǎi)賣(mài)是分開(kāi)的，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買(mǎi)賣(mài)房屋的時(shí)候，房?jī)r(jià)包含了不可移動(dòng)的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動(dòng)的配件。而可以移動(dòng)的配件都是屬于個(gè)人的物品，比如沙發(fā)、桌椅等家具，不包含在屋價(jià)內(nèi)。
另外，院子里的盆栽可以移動(dòng)，便不含在房?jī)r(jià)內(nèi)，院子里的樹(shù)是種在地上不可以移動(dòng)的就包含在房?jī)r(jià)內(nèi)。賣(mài)家賣(mài)了房子，不一定愿意賣(mài)他的家具。如果說(shuō)屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買(mǎi)家可以提出購(gòu)買(mǎi)建議。
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