物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定，由中華人民共和國(guó)發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理?xiàng)l例，共計(jì)二十四條。那么2020年黑龍江物業(yè)管理?xiàng)l例最新版全文是如何修訂的呢？本文小編為你整理關(guān)于2020年黑龍江物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文、附收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。

為規(guī)范物業(yè)管理，提升服務(wù)水平，改善人居環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號(hào)）等法律法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)和規(guī)范全省物業(yè)管理工作提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)：
　　一、指導(dǎo)思想
　　認(rèn)真貫徹黨的十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)精神，以法制為統(tǒng)領(lǐng)，以改革創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)，以服務(wù)業(yè)主為宗旨，以市場(chǎng)化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向，提高認(rèn)識(shí)、強(qiáng)化措施，著力加強(qiáng)制度建設(shè)，完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，健全監(jiān)督管理體系，建立信用管理體系，推動(dòng)行業(yè)自律，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和物業(yè)管理水平，著力構(gòu)建管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)有序、健康發(fā)展的物業(yè)服務(wù)業(yè)體系。
　　二、發(fā)展目標(biāo)
　　到2020年底，全省建立和完善物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)政策體系、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系和網(wǎng)格化管理體系，物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育程度和物業(yè)管理水平明顯提高。
　?。ㄒ唬┙∪飿I(yè)管理法規(guī)體系。2020年底前，具有立法權(quán)的設(shè)區(qū)城市全面啟動(dòng)物業(yè)立法工作，其他市、縣加快制定《物業(yè)管理辦法》或《物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，力爭(zhēng)到2020年底，各市、縣普遍建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，依法依規(guī)規(guī)范物業(yè)管理。
　?。ǘ┙⑽飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制。2020年底前，各市縣制定出臺(tái)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)行政主管部門(mén)指導(dǎo)街道、社區(qū)定期對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行考核，到2020年底，各市縣實(shí)現(xiàn)年度考核全覆蓋。不斷提升物業(yè)服務(wù)水平，依法解決物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)群眾滿意度明顯提高。
　?。ㄈ┙⑵髽I(yè)經(jīng)營(yíng)信用管理體系。2020年底前，全省所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立完善企業(yè)誠(chéng)信檔案，各市縣要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)信用信息情況公開(kāi)。
　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)覆蓋面持續(xù)擴(kuò)大。不斷加大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，到2020年底，設(shè)區(qū)城市住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)到90%以上，其他縣（市）物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)到85%以上。
　　三、規(guī)范管理內(nèi)容
　?。ㄒ唬┘涌旖⑽飿I(yè)管理體系
　　1、健全完善管理體系。各地要按照屬地管理、重心下移的原則，逐步建立“市、區(qū)、街道、社區(qū)”四級(jí)物業(yè)服務(wù)管理體系，充分發(fā)揮街道和社區(qū)在物業(yè)管理中的積極作用。
　　2、落實(shí)管理職責(zé)和義務(wù)。各市、縣政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定和落實(shí)扶持政策；建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、信息化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理和物業(yè)管理工作，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極參與并發(fā)揮主要作用。各市、縣人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)要切實(shí)履行物業(yè)管理的監(jiān)督管理職責(zé)，其他有關(guān)行政主管部門(mén)依法按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
　　3、建立聯(lián)席會(huì)議制度。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)有專職人員負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，建立由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和有關(guān)行政主管部門(mén)等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理與社區(qū)管理相關(guān)事宜，依法解決物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)等有關(guān)單位不依法履行職責(zé)等問(wèn)題。
　　4、建立物業(yè)服務(wù)糾紛速裁、調(diào)解工作機(jī)制。充分發(fā)揮行政和司法速裁、調(diào)解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用，鼓勵(lì)市縣政府在街道辦事處設(shè)立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及時(shí)受理物業(yè)糾紛，簡(jiǎn)化工作程序，提高仲裁效率。
　　5、發(fā)揮行業(yè)自律作用。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，擴(kuò)大行業(yè)協(xié)會(huì)覆蓋面，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)自我建設(shè)、自我發(fā)展和自我約束能力。各級(jí)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要制定完善行規(guī)行約，加快推進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)，監(jiān)督會(huì)員單位遵章守約，依法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)信服務(wù)。
　?。ǘ┟鞔_物業(yè)管理區(qū)域以及相關(guān)配置
　　1、物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)有利于實(shí)施物業(yè)管理，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主人數(shù)、自然界線等因素。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
　　2、物業(yè)管理區(qū)域備案管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售或現(xiàn)售前，向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)備案物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將備案的物業(yè)管理區(qū)域及時(shí)告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)明示備案的物業(yè)管理區(qū)域。
　　3、配套建筑與設(shè)施設(shè)備管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。
　　4、物業(yè)管理用房的面積標(biāo)準(zhǔn)、功能和位置。各市、縣要依法設(shè)定物業(yè)管理用房建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置能夠滿足物業(yè)管理需求的物業(yè)管理用房，并無(wú)償移交物業(yè)管理用房。業(yè)主委員會(huì)用房在物業(yè)管理用房中調(diào)劑。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)位于地面以上并能夠獨(dú)立使用，具備供水、排水、供電、供熱以及通風(fēng)、采光等使用功能。
　　5、物業(yè)管理用房的保障措施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在附圖中注明物業(yè)管理用房的具體位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的位置和面積建設(shè)物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變其用途。
　　6、配套建筑的權(quán)屬。按照規(guī)劃要求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)的幼兒園、休閑健身用房等，應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定歸屬。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
　?。ㄈ┘訌?qiáng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)建設(shè)
　　1、業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。因人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書(shū)，以及征收安置、繼承、受遺贈(zèng)、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記的公民、法人和其他組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)按照法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定確定，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、權(quán)限和期限。
　　2、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)條件。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
　?。?）交付房屋建筑面積超過(guò)建筑物總面積50%的；
　?。?）交付房屋套數(shù)超過(guò)總套數(shù)50%的；
　?。?）前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除或合同期限即將屆滿的。
　　3、首次業(yè)主大會(huì)籌備組的組建。符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，指導(dǎo)組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成，組長(zhǎng)由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%?；I備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。
　　4、首次業(yè)主大會(huì)籌備組的職責(zé)。首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
　?。?）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；
　　（2）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、管理規(guī)約草案和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案；
　?。?）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
　?。?）擬定選舉辦法草案，核查業(yè)主推薦或自薦的業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格，并確定候選人名單；
　　（5）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
　?。?）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
　　對(duì)上述規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對(duì)前款第二項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并予以答復(fù)。籌備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
　　5、業(yè)主委員會(huì)委員有關(guān)規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具備下列條件：
　?。?）具有完全民事行為能力；
　?。?）遵守有關(guān)法律、法規(guī)；
　?。?）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
　　（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
　?。?）具有一定的組織能力；
　?。?）具備必要的工作時(shí)間。
　　業(yè)主委員會(huì)每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選且得票數(shù)達(dá)到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選候補(bǔ)委員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的50%。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不享有表決權(quán)。具體選舉辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　6、業(yè)主委員會(huì)成立日期和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約生效時(shí)間。依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，并應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員名單。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。
　　7、業(yè)主委員會(huì)的改選。業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，依法改選。
　　8、建設(shè)單位配合籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的義務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將房屋交付情況及時(shí)報(bào)送街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并按照街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的物業(yè)管理區(qū)域劃分，建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地明細(xì)，業(yè)主名冊(cè)，建筑規(guī)劃總平面圖，以及物業(yè)管理用房配置等相關(guān)材料?；I備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
　　9、業(yè)主組織的工作經(jīng)費(fèi)來(lái)源。除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，支持鼓勵(lì)實(shí)行工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)助，可由全體業(yè)主分?jǐn)?，或從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)助的籌集、管理和使用情況。
　　10、社區(qū)居民委員會(huì)與業(yè)主組織的指導(dǎo)和監(jiān)督關(guān)系。召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，接受其指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。
　　11、鼓勵(lì)實(shí)行業(yè)主組織職責(zé)臨時(shí)代行工作機(jī)制。具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立業(yè)主大會(huì)的和不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的住宅物業(yè)管理區(qū)域，鼓勵(lì)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定社區(qū)居民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并接受街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。
　　12、鼓勵(lì)實(shí)行業(yè)主小組的業(yè)主組織管理模式。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
　　（1）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
　?。?）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；
　　（3）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
　　（四）加強(qiáng)前期物業(yè)管理
　　1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售或現(xiàn)售前，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。投標(biāo)人不足三人或建筑物總面積在二 萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘信譽(yù)較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　2、前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)備案，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將備案材料及時(shí)轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
　　3、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的承擔(dān)。前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期介入費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買(mǎi)受人承擔(dān)。
　　4、新建住宅物業(yè)交付條件。新建住宅物業(yè)具備下列條件后，建設(shè)單位可以辦理物業(yè)交付：
　　（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格；
　　（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計(jì)量器具；
　?。?）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；
　?。?）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；
　?。?）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書(shū)；
　?。?）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；
　　（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
　　5、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提前參與住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)住宅物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與住宅物業(yè)管理有關(guān)的建議。建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加竣工驗(yàn)收。
　　6、前期物業(yè)的承接查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)記錄由雙方參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自住宅物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議和查驗(yàn)記錄向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)備案。住宅物業(yè)專有部分由業(yè)主查驗(yàn)。出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出；業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。
　?。ㄎ澹?qiáng)化物業(yè)服務(wù)管理
　　1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選定和物業(yè)服務(wù)合同。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)備案，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將備案的物業(yè)服務(wù)合同及時(shí)轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容之外的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，涉及到全體業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主表決同意，并約定相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　2、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約義務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：
　　（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
　?。?）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；
　?。?）公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；
　?。?）公共綠化的維護(hù)；
　?。?）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、制止和報(bào)告；
　?。?）物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理費(fèi)用的賬務(wù)管理；
　?。?）物業(yè)檔案的保管；
　　（8）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量，全面履行服務(wù)義務(wù)。
　　3、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示項(xiàng)目經(jīng)理姓名和聯(lián)系方式。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目經(jīng)理；要求更換項(xiàng)目經(jīng)理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
　　4、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取菜單制、包干制或酬金制等形式，具體收費(fèi)形式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。具體收費(fèi)辦法由我廳配合省價(jià)格行政主管部門(mén)另行制定。
　　5、安全隱患的防范和消除。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，采取防范措施，并及時(shí)消除安全隱患；物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)由其他單位負(fù)責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知管理單位，管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)消除安全隱患。不及時(shí)消除的應(yīng)當(dāng)向政府主管部門(mén)報(bào)告。
　　6、物業(yè)服務(wù)合同解除和續(xù)聘。物業(yè)服務(wù)合同任何一方當(dāng)事人可依法提出解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同未到期時(shí)不得擅自解除合同，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同有效期間提出解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意。解除物業(yè)服務(wù)合同除遵守法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的條件、程序外，還應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
　　7、物業(yè)服務(wù)交接。業(yè)主大會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十五日內(nèi)辦理完畢移交手續(xù)，退出物業(yè)管理區(qū)域；退出物業(yè)管理區(qū)域前，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)，或在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：
　?。?）移交物業(yè)檔案；
　?。?）移交占用的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等固定資產(chǎn)；
　?。?）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；
　?。?）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)仍對(duì)雙方具有約束力。
　　8、物業(yè)管理移交監(jiān)管。物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接的指導(dǎo)和監(jiān)督。對(duì)被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期退出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請(qǐng)仲裁。
　　9、誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制。縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，記載違法違規(guī)和誠(chéng)信履約信息，并向社會(huì)公布。
　　10、糾紛處理方式。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門(mén)投訴或申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請(qǐng)仲裁。
　　11、業(yè)主自行管理。各市、縣政府應(yīng)當(dāng)把業(yè)主自行管理納入監(jiān)管范圍。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理，并接受所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，不得侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式等事項(xiàng)，由業(yè)主共同協(xié)商確定。業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務(wù)費(fèi)用的收支情況；未約定期限或約定不明的，應(yīng)當(dāng)每半年公示一次。業(yè)主對(duì)收支情況提出詢問(wèn)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
　?。┘訌?qiáng)老舊住宅的改造和管理
　　1、老舊住宅改造。設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)編制和實(shí)施老舊住宅和棄管樓改造規(guī)劃，有計(jì)劃地對(duì)已交付且年久失修、配套設(shè)施設(shè)備不齊全、環(huán)境質(zhì)量差和多層樓房需要加裝電梯的老舊住宅（棄管樓）進(jìn)行改造，并建立健全老舊住宅改造管理的補(bǔ)貼機(jī)制。老舊住宅的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府確定。市縣政府可以采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，引進(jìn)有實(shí)力的大型企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合改造。
　　2、配建經(jīng)營(yíng)用房和設(shè)備。改造老舊住宅時(shí)，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照法定程序批準(zhǔn)，可以建設(shè)物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房和加裝電梯。經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)收益用于補(bǔ)充老舊住宅的維護(hù)管理費(fèi)用。
　　3、老舊住宅物業(yè)管理。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或未實(shí)施自行管理的老舊住宅，在改造完成前，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門(mén)可以選擇信譽(yù)良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，臨時(shí)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行，以及環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。臨時(shí)提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。老舊住宅改造完成后，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理方式。
　　4、政府保底服務(wù)。對(duì)無(wú)人管理的老舊小區(qū)和改造完后仍無(wú)人接管的，市縣政府要“兜底”服務(wù)，以購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)⒐鎹徫环峙浣o指定的物業(yè)企業(yè)或街道、社區(qū)，為棄管小區(qū)提供保潔、維修等基本物業(yè)服務(wù)，保障群眾正常生活。
　?。ㄆ撸﹪?yán)格物業(yè)的使用與維護(hù)管理
　　1、物業(yè)使用與維護(hù)的一般要求。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定，不得有下列行為：
　　（1）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途；
　?。?）損壞、擅自變動(dòng)房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)；
　?。?）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
　?。?）擅自改變、破壞房屋外貌；
　?。?）非法處分、損壞、擅自占用、改動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
　?。?）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或超負(fù)重物品；
　　（7）擅自設(shè)置、改變煙道、排風(fēng)、排水管道；
　　（8）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)、異味；
　?。?）影響其他業(yè)主正常采光、通風(fēng)；
　?。?0）任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物；
　?。?1）擅自擺設(shè)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；
　?。?2）在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；
　?。?3）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
　?。?4）法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定禁止的其他行為。
　　發(fā)生上述行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
　　2、物業(yè)共用部位等的經(jīng)營(yíng)收益。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有房屋從事出租、停車(chē)、廣告等經(jīng)營(yíng)的收益，屬于全體業(yè)主，可以由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以用于業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)，并應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示收益和使用情況。
　　3、臨時(shí)占用物業(yè)共用部位。施工單位臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等物業(yè)共用部位的，除遵守有關(guān)規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂施工協(xié)議；進(jìn)入業(yè)主專有部分施工的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。施工單位應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示施工計(jì)劃，按照施工協(xié)議施工，并采取安全保障措施。施工結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督施工單位及時(shí)恢復(fù)原狀。
　　4、房屋裝飾裝修。業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守房屋裝飾裝修和安全使用規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)房屋裝飾裝修禁止行為、注意事項(xiàng)，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。除垃圾清運(yùn)費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取其他任何費(fèi)用。業(yè)主違反房屋裝飾裝修或安全使用規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并督促其改正；經(jīng)督促不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
　　5、停車(chē)管理。占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售；車(chē)位的設(shè)置、使用、收費(fèi)等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定，經(jīng)營(yíng)收益屬于全體業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和其他機(jī)動(dòng)車(chē)通道，不得占用在空間范圍和地面覆蓋材料等方面不具備停放車(chē)輛條件的道路和場(chǎng)地，不得影響其他車(chē)輛和行人通行。工程車(chē)輛和大中型客貨車(chē)輛不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域停放，但因工程建設(shè)或設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車(chē)輛停放管理義務(wù)，并加強(qiáng)巡查，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車(chē)輛駛離；督促無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
　　6、物業(yè)維護(hù)配合義務(wù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合；因其妨礙維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造，給其他業(yè)主、物業(yè)使用人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　7、有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
　　8、二次開(kāi)發(fā)、改造要求。住宅物業(yè)需要使用共用部位進(jìn)行增設(shè)電梯等二次開(kāi)發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
　　9、應(yīng)急維修機(jī)制。住宅物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量保修期滿后，在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生下列危及住宅物業(yè)或人身、財(cái)產(chǎn)安全，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新或改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織應(yīng)急維修：
　?。?）屋面滲漏的；
　?。?）電梯嚴(yán)重故障的；
　　（3）樓體外立面脫落或有脫落危險(xiǎn)的；
　　（4）危及住宅物業(yè)或人身、財(cái)產(chǎn)安全的其他情形。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)組織應(yīng)急維修，或未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織應(yīng)急維修。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)區(qū)的市級(jí)或縣級(jí)人民政府確定的代管機(jī)構(gòu)審核，經(jīng)社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示后列支；住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示后列支。使用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，由負(fù)責(zé)管理該資金的部門(mén)審核后列支。
　　10、專有部分事故防范措施。專有部分長(zhǎng)期空置的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
　　11、物業(yè)檔案。物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業(yè)主個(gè)人信息；業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會(huì)履行保管義務(wù)。
　　12、相關(guān)部門(mén)監(jiān)管職責(zé)。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)確定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房屋經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃執(zhí)行、建設(shè)工程質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)、特種設(shè)備運(yùn)行、環(huán)境衛(wèi)生等活動(dòng)的監(jiān)督管理行政主管部門(mén)，并依法公示。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)活動(dòng)監(jiān)督管理的行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
　　四、強(qiáng)化組織保障
　　（一）成立協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)構(gòu)。縣級(jí)以上人民政府要建立由住建部門(mén)（物業(yè)主管部門(mén)）牽頭，公安、民政、司法、財(cái)政、稅務(wù)、人社、工商、法制辦、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、物價(jià)、信訪等部門(mén)和單位參加的強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)管理、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開(kāi)會(huì)議，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時(shí)解決實(shí)際工作中遇到的重大問(wèn)題。聯(lián)席會(huì)議辦公室設(shè)在物業(yè)主管部門(mén)。聯(lián)席會(huì)議各成員單位要按職責(zé)分工，各司其職、密切配合，共同推進(jìn)本地物業(yè)管理水平和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。
　?。ǘ?qiáng)化屬地政府責(zé)任。各市、縣（市、區(qū)）政府要按照本《意見(jiàn)》精神，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃，加快完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，完善相關(guān)配套政策，制訂落實(shí)更加具體的扶持政策，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。各地要把提升物業(yè)服務(wù)管理水平納入本地政府工作目標(biāo)責(zé)任考核體系，確保各項(xiàng)工作落實(shí)到位。
　?。ㄈ┘哟笠?guī)范整治力度。各地物業(yè)行政主管部門(mén)要強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，加大規(guī)范整治力度。嚴(yán)格履行招投標(biāo)程序，前期物業(yè)和成立了業(yè)主大會(huì)小區(qū)重新選聘物業(yè)的，均應(yīng)采取招投標(biāo)方式公開(kāi)選聘，加大違反招投標(biāo)行為的查處力度，規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入。加大物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核力度，定期對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行考核評(píng)分，將考核評(píng)價(jià)情況進(jìn)行通報(bào)和公示。強(qiáng)化物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管力度，采取 “雙隨機(jī)、一公開(kāi)”的方式，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為以及超越職權(quán)管理行為的查處力度，不斷整治和規(guī)范市場(chǎng)主體行為。強(qiáng)化企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為的清理整治力度，聯(lián)合物價(jià)主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)非法侵占本應(yīng)屬于廣大業(yè)主所有的，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有房屋從事出租、停車(chē)、廣告等經(jīng)營(yíng)收益，以及借規(guī)范管理之故違規(guī)收取或高價(jià)收取門(mén)禁卡、電梯卡等行為的整治行動(dòng)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。強(qiáng)化信用管理，及時(shí)將企業(yè)信用情況在政府主管部門(mén)網(wǎng)站進(jìn)行公示，對(duì)被列入“黑名單”的企業(yè)，實(shí)施“黑名單”企業(yè)清退制度。
　?。ㄋ模┘訌?qiáng)輿論正確引導(dǎo)。各地要切實(shí)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，通過(guò)專欄、專題報(bào)道、以案說(shuō)法等多種渠道、多種方式普及物業(yè)知識(shí)及法律法規(guī)，大力宣傳物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義，促進(jìn)全社會(huì)物業(yè)服務(wù)管理法規(guī)意識(shí)，營(yíng)造關(guān)心支持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。各級(jí)物業(yè)主管部門(mén)要積極與新聞宣傳部門(mén)溝通，建立輿情應(yīng)急機(jī)制，引導(dǎo)各類新聞媒體堅(jiān)持正面宣傳為主，客觀公正報(bào)道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，強(qiáng)化廣大業(yè)主依法理性維權(quán)意識(shí)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理、提高服務(wù)水平。