最佳答案隨著中國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，市場競爭已經(jīng)進入供應鏈的競爭階段，中國對石油、鋼鐵、木材、塑料等各類原材料的需求與日俱增，各類產(chǎn)成品的進出口業(yè)務(wù)蒸蒸日上，各級政府以及企業(yè)把包括物流園區(qū)在內(nèi)的物流產(chǎn)業(yè)作為其他產(chǎn)業(yè)的支柱，乃至區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)來重點發(fā)展無可厚非。其實，國內(nèi)目前熱度不減的"物流園區(qū)規(guī)劃熱"其實是"物流園區(qū)熱"。 物流園區(qū)的建設(shè)是一項復雜而長期的工程，投資大，回收周期長。國外物流園區(qū)的投資收益期大約在15年左右，中國的物流園區(qū)也很難在短期內(nèi)實現(xiàn)贏利，加上市場競爭愈來愈激烈，因此物流園區(qū)的規(guī)劃工作也愈加顯得重要。 通過對國內(nèi)大大小小各類物流園區(qū)規(guī)劃案例的研究以及對眾多物流園區(qū)的實地考察和分析，筆者認為，目前物流園區(qū)規(guī)劃主要存在"需求不清、定位不準、功能太泛、布局不順、實施不力"五大軟肋。這五大軟肋在很大程度上是由于缺乏合理有效的規(guī)劃方法論造成的。 德國物流園區(qū)規(guī)劃普遍采用MSFLB"五部曲"規(guī)劃方法論，其實是五個步驟英文首個字母的簡稱，它們分別是市場分析（MarketStudy）、戰(zhàn)略定位（StrategicPositioning）、功能設(shè)計（FunctionDesign）、布局設(shè)計（LayoutDesign）和商業(yè)計劃（BusinessPlan）。 為了深入了解區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況、市場需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競爭等情況，必須對物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和微觀環(huán)境情況進行全面調(diào)查和研究，根據(jù)長遠和近期的物流量，確定物流園區(qū)長遠和近期的建設(shè)規(guī)模。在完成一手和二手資料收集后，所有的資料都匯總到一個規(guī)劃數(shù)據(jù)庫里，下一步就是數(shù)據(jù)處理及分析工作。 如何從重點行業(yè)的營業(yè)額、產(chǎn)量、貨物周轉(zhuǎn)率、庫存需求，推導出區(qū)域經(jīng)濟對物流園區(qū)所產(chǎn)生的現(xiàn)實和潛在的運輸、倉儲和加工方面的需求，德國物流研究院專用的REA經(jīng)驗模型公式，可以非常簡便地推算出每個行業(yè)的運輸量、倉庫作業(yè)面積、增值加工區(qū)的作業(yè)面積，以及相應的占地面積大小。 在完成翔實的定性和定量市場分析和研究之后，規(guī)劃者必須對物流園區(qū)整體優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅進行分析，如果某類服務(wù)，例如空港、海港、公路貨運站場，在整個園區(qū)中占有較大比例，還必須進行專項的SWOT分析。這些分析主要作用是幫助園區(qū)的高層經(jīng)營決策者明晰內(nèi)外部環(huán)境，提出發(fā)展物流園區(qū)的使命、遠景目標和制勝策略，從而進行準確的戰(zhàn)略定位，幫助實現(xiàn)其戰(zhàn)略目標。 物流園區(qū)的功能設(shè)計主要采用自頂向下的方法，即在確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則以后，對物流功能規(guī)劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系列國際最先進的物流園區(qū)案例，總結(jié)出對國內(nèi)物流園區(qū)最適合的經(jīng)驗。隨后，整個物流園區(qū)將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如物流產(chǎn)業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)，規(guī)劃者再從國際最佳實踐經(jīng)驗，以及市場調(diào)查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域命名、定義，分配相應的面積，引入相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和IT系統(tǒng)。功能規(guī)劃的最后一步是對物流園區(qū)的核心流程進行定義和描述。這些流程包括。集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程等。 布局設(shè)計是指根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位和經(jīng)營目標，在已確認的空間場所內(nèi)，按照從貨物的進入、組裝、加工等到貨物運出的全過程，力爭將人員、設(shè)備和物料所需要的空間作最適當?shù)姆峙浜妥钣行У慕M合，以獲得最大的經(jīng)濟效益。 商業(yè)機會主要是園區(qū)投資和經(jīng)營管理者如何按照公司體制設(shè)計業(yè)務(wù)模式和管理模式，主要包括物流園區(qū)管理公司的組織架構(gòu)和職責、物流園區(qū)業(yè)務(wù)模式、收益預測、客戶分析、園區(qū)銷售、市場推廣策略、投資收益等財務(wù)概要分析。 物流園區(qū)的開發(fā)一般分階段進行。分階段進行將比一步到位式開發(fā)容易實施，而且，后一個階段可以吸取前一個階段中的經(jīng)驗，同時進一步調(diào)整和優(yōu)化下一步的營銷策略和其他細節(jié)。